Gegenstand der Forum IV GbR mit Sitz in Jettingen, mitten zwischen Ulm und Augsburg gelegen, ist die Vermietung und Verwaltung von drei Fondsobjekten in Ulm, Weißenhorn und Jettingen. Das Gesamtfondsvolumen beträgt DM 11.000.000,00, der Gesamtkaufpreis für die Immobilien beträgt DM 9.562.000,00.
Die Anleger beteiligen sich als Gesellschafter bürgerlichen Rechts an der Fondsgesellschaft über einen Treuhänder. Vereinbart werden können eine Einmalzahlung, eine Rateneinlage oder eine Bausparfinanzierung mit Vorausdarlehen.
Beworben wurde die Beteiligung mit Hilfe eines Emissionsprospekts, der unter anderem auch eine Liquiditätsberechnung enthält. Ausweislich dieser Berechnung erhält die Fondsgesellschaft von 1997 bis 2001 Mieten von jährlich DM 512.000,00 und von 2003 bis 2005 von jährlich DM 588.000,00. Die für den Erwerb der Fondsimmobilien erforderliche Vorfinanzierung soll bis 2010 aufgrund der dann geleisteten Einlagen der Gesellschafter vollständig zurückgeführt sein. Die Zinsen, die für das Jahr 1997 noch mit DM 649.000,00 in die Berechnung eingestellt sind, sollen im Jahr 2005 dann nur DM 145.364,00 betragen. Diese Kalkulation war jedoch grob fehlerhaft, denn die Berechnung geht von einem weitaus höheren Liquiditätszufluss durch die Einlagen aus, als tatsächlich begründet gewesen wäre.
Ausweislich der Überschussrechnungen für die Jahre ergibt sich, dass Zinsaufwendungen von DM 598.000,00 im Jahr 1999 für die Vorfinanzierung in Höhe von DM 9.848.000,00 angefallen sind. Der Zinsaufwand lag im Jahr 2001 noch bei DM 628.800,00, im Jahr 2003 bei € 288.602,60 (DM 564.457,62) und im Jahr 2005 noch bei € 249.363,67 (DM 487.712,94). Zu diesem Zeitpunkt valutierte die Vorfinanzierung noch immer mit € 4.521.000,00 (DM 8.842.307,40).
Der Grund für diese negative Entwicklung der Fondsgesellschaft liegt in der hohen Zahl von Anlegern mit Rateneinlageverträgen mit langer Laufzeit. Hier zeigt sich der Fehler in der Konstruktion des Forum Fonds IV. Auch die Finanzierung der Einlage durch die Bausparfinanzierung mit Vorausdarlehen macht unter diesen Umständen keinen Sinn, wenn Mieten nicht an die Anleger zur Bedienung ihrer Finanzierung ausgeschüttet werden können, sondern zur Bedienung der Zinsen der Vorfinanzierung verwendet werden müssen.
Zu prüfen sind Ansprüche gegen die Fondsinitiatoren und die die Einlagen finanzierende Bank. Die Rechtssprechung des Bundesgerichtshofs gewährt Schadenersatzansprüche gegen die Bank, wenn diese mit den Initiatoren oder dem Vertrieb intensiv zusammengearbeitet hat und vor den offenkundigen Fehlern des Konzepts oder der Anlageberatung die Augen verschlossen hat. Diese Umstände sind vorliegend zu prüfen. Des weiteren können sich aus den Fehlern der Fondskonstruktion Ansprüche auf ein außerordentliches Kündigungsrecht der Fondsbeteiligung ergeben.
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