Immobilienfonds sind eine der Säulen des Grauen Kapitalmarktes. Nur die Wenigsten wissen, was ein Immobilienfonds ist und wie er funktioniert. Wir reden hier von den Immobilienfonds des Grauen Kapitalmarktes, wie sie auf unserer Website und bei „unseren Fällen“ zu sehen sind.
Generell kann man sagen, dass das Wort „Immobilienfonds“ keinen Rechtsbegriff darstellt. Es ist vielmehr ein Oberbegriff, der sich in seinen rechtlichen Ausformungen sehr unterschiedlich darstellt. Es kann eine Kommanditgesellschaft oder Aktiengesellschaft sein, eine GmbH oder vielfach eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts. Regelmäßig ist ein Treuhänder dazwischen geschaltet. Der Anleger beteiligt sich also nicht direkt, sondern nur indirekt über einen Treuhänder an der Gesellschaft.
Den Anbietern geht es ums Geld. Am liebsten Bargeld. Folglich gehört zum Angebotspaket oft die Vermittlung eines Darlehens. Bevorzugte Finanzierer sind derzeit die Gallinat Bank und die BHW Bank. Aber in der Vergangenheit haben auch zahlreiche Raiffeisenbanken und sogar Sparkassen die Finanzierung der individuellen Gesellschafter übernommen. Zwar muss dann der Gesellschafter über einen langen Zeitraum den Kredit bedienen, aus der Sicht des Fonds kommt jedoch gleich Geld in die Kasse.
Das ist wichtig, ja geradezu Voraussetzung für das Funktionieren des Fonds. Regelmäßig nämlich schaltet der Fonds Vertriebe ein, die das Produkt vermarkten. Das kostet Geld. In der Regel werden hier 20 % der Zeichnungssumme angesetzt, im Prospekt nennt man sie Emissionskosten.
Diese Vertriebsprovision wird gleich fällig. Jene Fonds, deren Anleger ihre Beteiligungssumme in monatlichen Taten einzahlen, brauchen deshalb auch immer einen erheblichen Anteil an Bargeld, damit die Vertriebsmaschinerie mit Geld geölt werden kann.
Das führt häufig dazu, dass der Vertrieb die ahnungslosen Anleger überredet, bestehende Lebens- oder Rentenversicherungen aufzukündigen und als Einmalzahlung mit nachfolgender Ratenzahlung in den Fonds einzuzahlen. Dies wird damit begründet, dass Lebensversicherungen eine ganz schlechte Verzinsung aufweisen, der versprochene Fonds dagegen einen erheblich höheren Wertzuwachs hat.
Ein schlechtes Geschäft für den Anleger, denn der Rückkaufswert einer gekündigten Lebensversicherung liegt weit unter den Beiträgen, die der Anleger an die Versicherung gezahlt hat.
Der Vertrieb verkauft die Beteiligungen an diesen Fonds mit dem Versprechen einer optimalen Altersabsicherung, die gleichzeitig noch steuerlich gefördert wird. Diese vermeintliche steuerliche Förderung sehen viele Anleger als Argument, dass das Produkt damit den „Segen des Staates“ hat. Weit gefehlt! Steuerliche Abschreibungsmöglichkeiten gibt es, weil der Zeichner ein unternehmerisches Risiko eingeht und als Unternehmer tätig wird. Der Unternehmer kann seine Verluste steuerlich abschreiben. Es ist also die Belohnung für die Übernahme des Risikos!
Der ahnungslose Anleger sieht dieses meistens anders. Er will eine Altersabsicherung. Eine Altersabsicherung ist naturgemäß auf Sicherheit ausgelegt.
Häufig genug stehen deutliche Risikohinweise auf einen möglichen Totalverlust in den Prospekten, die meistens allerdings erst nach Unterzeichnung ohne Kommentierung ausgehändigt werden
Fragt man den Anleger, ob er sich der Risiken bewusst ist, wird er dies regelmäßig erschrocken verneinen.
In Sicherheit fühlt er sich, wenn er noch „Ausschüttungen“ erhält. Dies versteht er so, dass Gewinne gemacht werden. Offenkundig lohnt sich seine Beteiligung, ein Missverständnis. Insbesondere dann, wenn er sogar noch eine Verlustzuweisung bekommt. Gewinn und Verlust sind wie Feuer und Wasser, sie schließen sich gegenseitig aus. Steuerlich abzugsfähig sind nur Verluste, auf Gewinne muss man Steuern bezahlen.
Ausschüttungen sind etwas ganz anderes. Sie werden gezahlt, obwohl Verluste gemacht werden. Das heißt, von vornherein hat der Fonds eine Geldreserve eingeplant, aus der der Anleger sein eigenes Geld in Raten zurückerhält. Zumindest in einem bestimmten Umfang. Dies dient quasi als Beruhigung, ist aber reine Augenwischerei.
Die Laufzeit derartiger Fonds beträgt zwischen 10 und 15 Jahren. Investiert wird regelmäßig in Immobilien. Immobilien seien sicher, lautet das Argument. Das ist nur sehr bedingt richtig. Schaut man sich die Finanzierungsstruktur vieler Immobilienfonds an, deren Anleger ihre Beteiligung mit einem Bankenkredit finanziert haben, stellt man regelmäßig weit überhöhte Kosten fest.
Mit dem (falschen) Argument des Steuernsparens werden Nonsenskosten verursacht. Schon aus vielen Prospekten sieht man, dass fast die Hälfte des Geldes mit Weichkosten verbrannt wird und nur der Rest „offiziell“ tatsächlich in die Immobilie fließt. Schaut man sich die Sache näher an, stellt man fest, dass auch für die angeblich investierten Summe viel zu wenig Immobiliensubstanz geschaffen wurde. Regelmäßig wird zu teuer gebaut. Der Herstellungspreis liegt weit über dem eigentlich Möglichen und Notwendigen. Sieht man also die Gesamtinvestition im Vergleich zu den später fließenden Nettomieteinnahmen, so erkennt man, dass das Scheitern vieler Fonds vorprogrammiert ist.
Noch schlimmer ist es bei jenen Fonds, die auf eine ratenweise Einzahlung durch die Anleger angewiesen sind. Erst wenn die Vertriebsprovisionen bezahlt sind, kann überhaupt an Investitionen gedacht werden. Schaut man sich dann den oft eher dünnen liquiden Geldstrom an, muss man befürchten, dass dieser im wesentlichen durch die laufenden Verwaltungskosten aufgefressen wird.
Alles Vorgesagte ist pauschal. Es mag Ausnahmen geben. Für den Anleger ist es bei Vertragsunterzeichnung schwer zu erkennen, ob er auf einen solchen Ausnahmefonds getroffen ist. Schon deshalb lässt sich sagen, dass derartige Finanzprodukte zur Altersabsicherung nicht geeignet sind. Dies deckt sich auch mit Rechtsauffassung diverser Oberlandesgerichte.