Viele tausend Anleger haben sich überreden lassen, auf dem Grauen Kapitalmarkt Anteile von geschlossenen Immobilienfonds zu erwerben. Ihnen ist versprochen worden, dass sie ein doppelt gutes Geschäft machen. Zum einen hätten sie steuerliche Vorteile, zum anderen könnten sie an den Wertentwicklungen der Immobilien teilhaben. In vielen Fällen sind auch regelmäßige Ausschüttungen versprochen worden. Immobilien gelten als sicher, deswegen seien sie nach den Aussagen der Anlageberater zur Altersversorgung optimal geeignet.
Die Beteiligungen der einzelnen Anleger sind entweder als Gesamtpaket durch eine Bank finanziert worden, oder aber die Zeichnungssumme wird in monatlichen Raten über einen Zeitraum von 10 bis 20 Jahren einbezahlt.
Später, wenn der Kredit bzw. alle Raten einbezahlt sind, habe man die Ausschüttungen aus dem Immobilienfonds als zweite Rente oder aber, so heißt es vielfach, man könne jederzeit seinen Anteil auch verkaufen.
Wir wollen darstellen, warum dieses Konzept nicht regelmäßig aufgehen kann. Die einfachste Erklärung ist, dass die Gesamtinvestitionshöhe und die tatsächlichen Mieteinnahmen in keinem Verhältnis zueinander stehen.
Anlegergelder landen in den Taschen der Initiatoren – ganz offiziell!
Schon bei Durchsicht der Prospekte stellt man fest, dass ein viel zu hoher Anteil der Gesamtinvestitionssumme mit unsinnigen Nebenkosten verbrannt wird. Hiermit sind Konzeptionskosten, Emissionskosten, Steuerberatungskosten, Notarkosten, Kosten der Geldbeschaffung, Kosten der Erstvermietung, Mietgarantiekosten, Zinsfestschreibungskosten und viele andere Kosten mehr genannt, die nur die Taschen der Initiatoren füllen, aber keinerlei wirtschaftlichen Nutzen für die Anleger haben. Wenn den Anlegern die Unsinnigkeit derartiger Investitionen auffällt, wird erklärt, dass diese Kosten doch steuerlich absetzbar seien. Auch dieses ist ein Nonsensargument, denn auch Steuer verkürzende Maßnahmen sollten zum einen der Wertbildung dienen, zum anderen bekommt auch der Anleger diese steuerlich abzugsfähigen Kosten lediglich in Höhe seines persönlichen Steuersatzes zurück. Gewinner sind immer die Initiatoren und das Finanzamt. Verlierer ist der Anleger.
Der Anteil dieser Nonsenskosten, beschönigend Weichkosten genannt, beträgt bis zu 50 % des Gesamtvolumens vieler Fonds. Diese Zahlen werden nicht verschwiegen, sie sind regelmäßig im Prospekt nachzulesen.
Nach den prospektierten Angaben wird dann die andere Hälfte in Immobilien investiert.
Zu wenig Immobilie für zuviel Geld
Schaut man sich dann das erstellte Bauwerk an, wird man häufig fragen, warum so wenig für so viel Geld geschaffen wurde. Andersherum gesagt: Entweder ist zu teuer gebaut worden oder aber die prospektierten Finanzmittel sind in den Bau investiert worden, sondern erhöhen die Gewinnmarge des Initiators.
Zwangsläufige Konsequenz ist dann, dass die mit großem finanziellen Aufwand geschaffene kleine vermietbare Fläche nur geringe Mieterträge hervorbringt.
Unrealistische Prognosen
In den Prospekten der neunziger Jahre finden wir stetig ansteigende Mieten bei Vollvermietung. Die Realität ist anders! In vielen Objekten gibt es Vermietungsprobleme, d. h. erhebliche Leerstände. Folglich lassen sich auch die utopischen Mietprognosen nicht annährend realisieren. Praktisch gibt es keine erkennbare Mieterhöhungen seit den neunziger Jahren.
Schon damals ist diese Entwicklung für Experten erkennbar gewesen. Muss man von den Anbietern derartiger Fonds nicht erwarten, dass sie über die notwendige Expertise verfügen?
Kommen alle diese Faktoren zusammen, geraten die Immobilienfonds ganz schnell in eine Schieflage.
Kann der Anleger seinen Anteil verkaufen?
Will nun der einzelne Anleger seinen Anteil verkaufen, stellt sich für ihn zunächst die Frage, wer Käufer sein könnte und welcher Verkaufspreis erzielbar ist. Weil für derartige Anteile kein Markt existiert, gibt es auch keine Käufer. Der Anleger müsste in seinem privaten Umfeld selber einen Käufer suchen. Um aus dem Geschäft auszusteigen, müsste dieser Käufer so viel bezahlen, dass der laufende Darlehensvertrag damit abgelöst werden kann oder aber den Darlehensvertrag übernehmen. Diese Vorstellung ist absurd. Auf der Grundlage des Ertragswertes wird man regelmäßig bei der Bewertung der Immobilien auf 10 % bis 20 % der Gesamtinvestitionssumme des Fonds kommen. Dementsprechend wäre theoretisch der Verkaufspreis 10 % bis 20 % der Darlehenssumme. Praktisch bedeutet dieses, dass der Anleger seinen Anteil nicht verkaufen kann, denn er wird schwerlich einen Käufer finden, der ihm seinen Anteil zu diesem völlig überhöhten Preis abkaufen, bzw. in seinen Darlehensvertrag eintreten würde.
Nicht viel besser geht es denjenigen, die ihre Beteiligung ratenweise einzahlen. Auch sie müssten sich einen Käufer suchen, der praktisch in ihren Anteil eintritt und am Ende einen ebenso überteuerten Fondsanteil bezahlen würde.
Verkauf der Fondsimmobilien
Vielfach wird den Anlegern auch erklärt, dass später die Immobilien verkauft werden. Dann habe man an den Wertsteigerungen teil. Dieses ist ebenso unsinnig wie die Hoffnung auf den Verkauf des Anteils.
Gewiss sind hier nur Prognosen möglich, denn viele Fonds haben eine Laufzeit von 20 oder 25 Jahren. Da sie in den neunziger Jahren aufgelegt worden sind, laufen die Fonds erst im kommenden Jahrzehnt aus. Aber wir haben einige Erkenntnisse, in denen geschlossene Immobilienfonds vorzeitig aufgelöst werden mussten und die Immobilien deshalb verkauft wurden. Die Ergebnisse aus der erlebten Wirklichkeit decken sich mit unseren Prognosen. Die Fondsimmobilien wurden zwischen 10 und 30 % der Gesamtinvestitionssumme des Fonds veräußert. Der Käufer hat sein Preisangebot auf der Grundlage der realistischen Mieterträge gemacht.
Ungeeignet zur Altersvorsorge
Nach den derzeitigen Erkenntnissen ergibt sich also, dass die Beteiligungen an einem geschlossenem Immobilienfonds des Grauen Kapitalmarktes zur Altersabsicherung denkbar ungeeignet ist. Die Gefahr ist sehr hoch, dass die vom Anleger mit einem Kredit (einschließlich Zinsen) getätigte Investitionssumme weitgehend vergeudet ist und eben am Ende nur ein Bruchteil von dem verbleibt, was er bezahlt hat.
Ausnahmen bestätigen die Regel
Es mag Fonds geben, die von diesem beschriebenen Bild abweichen. Das Problem des Anlegers ist, dass er bei Zeichnung Dieses nicht erkennen kann. Er ist Laie und kann keine sachkundige Beurteilung des ihm angebotenen Konzeptes zur Altersabsicherung machen. Er vertraut seinem Anlageberater, den er für einen Experten hält. Tatsächlich sind die Anlageberater nicht wirklich Berater. Sie handeln im Eigeninteresse. Die Vertriebe bekommen regelmäßig bis 20 % des Gesamtvolumens des Fonds als Provision.