Der Kauf einer Immobilie steht bei vielen Deutschen ganz oben auf der persönlichen Wunschliste. Ist kein Eigenkapital vorhanden, ist es hierzulande nicht einfach, einen größeren Kredit zu bekommen. Doch es gibt Banken, die diesen Wunsch ganz leicht erfüllen. Zum Beispiel bietet die GMAC-Bank, eine ehemalige Tochterfirma von General Motors, an, den Kaufpreis in vollem Umfang zu finanzieren - also zu hundert Prozent. Das haben auch die Banken in den USA so gemacht. Auch aufgrund der hundertprozentigen Finanzierung von Immobilien kam es zur weltweiten Finanzkrise, denn die Kunden konnten die Kredite nicht mehr bezahlen und die Banken blieben auf den Krediten sitzen.
Seit 2003 bietet die GMAC-Bank in Deutschland Immobilienfinanzierungen ganz ohne Eigenmittel an. Dieses Finanzierungssystem steht aber auf wackligen Füßen. Anlegerschützer, wie Volker Pietsch vom Deutschen Institut für Anlegerschutz (DIAS) warnen: "Deutsche Maßstäbe sehen anders aus: Da sind Eigenkapitalmittel von 20 Prozent erforderlich, besser noch ein Drittel. Aber wie hier eine hundertprozentige Finanzierung zu realisieren, ist sehr fahrlässig. Denn es handelt sich um Anleger, die diese Bonität nicht gehabt haben. Sie hatten das Geld in der Form nicht, um Krisenzeiten dann zu überstehen."
Das Finanzierungssystem lief immer nach der gleichen Masche ab, so der Berliner Rechtsanwalt Jochen Resch. Er betreut allein 400 betroffene Anleger. "Die GMAC-Bank hat sich auf dem sogenannten Schrottimmobilienmarkt umgetan. Das sind vermietete Wohnungen, die meistens der Altersvorsorge dienen sollen." Die Anleger wurden von unabhängigen Finanzierungsvermittlern angerufen. Während eines persönlichen Gespräches wurde dann auf die Vorzüge dieser Finanzierung hingewiesen. Das Gesamtsystem bestand aus drei Beteiligten: dem Vertrieb, dem Bauträger und der Bank.
Immobilien als Altersvorsorge
Familie F. aus der Nähe von Wolfsburg ist darauf hereingefallen und hat so einen Kreditvertrag über 225.000 Euro abgeschlossen. Die Berechnung leuchtete auf den ersten Blick auch ein:
Monatlicher Aufwand für Zinsen und Tilgung: 1.077 Euro
Mieteinnahmen: 1.133 Euro
Steuerersparnis: 89 Euro
Unter dem Strich blieb sogar ein Plus von 145 Euro monatlich übrig.
Zu einem effektiven Zinssatz von 6,03 Prozent lief der Vertrag über zehn Jahre. Nach Laufzeitende könnte die Wohnung dann auch noch mit einem Riesengewinn verkauft werden. Eine gute Altersvorsorge also. Doch nach kurzer Zeit brach das Finanzierungsmodell zusammen. Die Mieteinnahmen waren zu hoch angesetzt, die Steuerersparnis geringer. So musste Familie F. schon bald einen zusätzlichen Kredit bei ihrer Hausbank aufnehmen, um die Darlehensraten bei der GMAC-Bank überhaupt bezahlen zu können.
In Deutschland haben sich bis zu 15.000 Kunden so Geld bei der GMAC-Bank geliehen. Anwalt Resch: "Die GMAC bietet ganz einfache Konditionen. Die neunfache Summe des Jahreseinkommens ist die Grundlage. Für die Vertriebe ist das eine wunderbare Sache, ohne große Prüfung kann man sehr schnell einfach selber ausrechnen, was der potenzielle Kunde für ein Kreditvolumen aufnehmen kann."
Wenig Aussicht auf Wertsteigerung
Allerdings fürchtet der Rechtsanwalt, dass sich bei einem Verkauf der Wohnungen gerade einmal die Hälfte des Kaufpreises erzielen lässt. Zudem hat die GMAC-Bank nach der Kreditvergabe die Kredite an eine holländische Zweckgesellschaft weiterverkauft. "Die Kredite, die die Kunden bei GMAC haben, sind gar nicht mehr bei der GMAC", so Jochen Resch.
Die Bank beschwichtigt. In einer Mail an Markt heißt es: "Selbstverständlich werden die von uns ausgereichten Baufinanzierungen unverändert von uns betreut. Dies bedeutet, dass sämtliche Finanzierungen wie vereinbart mit den Darlehnsnehmern durchgeführt werden."
Bank ohne deutsche Lizenz
Durch die Finanzkrise hat die Bank offenbar Schwierigkeiten bekommen, ihre Immobiliendarlehen über den Kapitalmarkt zu refinanzieren. Die Bank hat dann ihre deutsche Lizenz zurückgegeben.
Volker Pietsch von DIAS warnt: "Weil der Verkaufserlös der Wohnungen nicht ausreichend sein wird, um den Kredit zu bedienen, sitzen die Anleger in der Falle. Sie können auch nicht umschulden, denn keine andere Bank wird sich darauf einlassen und dieses Risiko übernehmen."
Autorin/Autor: Rainer Mueller-Delin
Stand: 19.01.2009 16:32