Jeder Erwerber wird diese Frage vorbehaltlos bejahen. Regelmäßig hat man ihm versprochen, dass er die Wohnung in 10 Jahren mit Gewinn wieder verkaufen kann. Bis dahin werde sich der Erwerb durch die steuerlichen Vergünstigungen und den Mieteinnahmen praktisch von alleine tragen. Der regelmäßig überhöhte Kaufpreis (meist zwischen der 30 bis 40fachen Jahresrohmiete) führt zu einer hohen Finanzierung, die wiederum angesichts der geringen Miete spürbare Verluste aus Vermietung und Verpachtung hervorruft. Der überhöhte Kaufpreis macht den Weiterverkauf nach 10 Jahren unmöglich, der Gewinn ist eine pure Illusion.
Sofern es sich um eine denkmalgeschützte Immobilie nach § 7i handelt, entfällt nach 12 Jahren auch noch die Sonder-AfA nach § 7i EStG. Da die Wohnung nur einen Kauferlös erzielt, der nicht ausreichend zur Ablösung des Darlehens ist, bleibt der Erwerber faktisch für die Laufzeit des Darlehens an die Wohnung gefesselt. Die durch die Zinszahlung und Hausgelder aufgebauten Verluste werden wohl nie wieder durch den dann uneingeschränkt als Gewinn zu verbuchenden Mietertrag aufgeholt werden können.
Wenn man es genau betrachtet, also ein Nonsensgeschäft. Wohl keiner der Erwerber würde dieses Geschäft gemacht haben, wenn ihm dies bewusst gewesen wäre. Hier ist der Ansatz für die Fragestellung des Finanzamtes.
Uns liegt ein Bescheid des Finanzamtes in Berlin vor. Dort heißt es „Die Festsetzung der Einkommensteuer ist vorläufig hinsichtlich der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung, weil zur Zeit die Gewinnüberschusserzielungsabsicht nicht abschließend beurteilt werden kann“.
Das Finanzamt will von dem Steuerberater des Erwerbers den Nachweis haben, dass eine solche Überschusserzielungsabsicht tatsächlich vorhanden war. Wenn nicht, ist es eine steuerlich nicht anerkannte „Liebhaberei“. Für die Anleger eine Katastrophe. Alle Zinsen und Wohngelder werden nicht steuerlich anerkannt und führen somit nicht zu einer Minderung der steuerlichen Belastung. Bereits erfolgte steuerliche Entlastungen müssten zurückgezahlt werden.
Diese Debatte um die steuerlich nicht anerkannte „Liebhaberei“ flammt immer neu auf. Bleibt zu hoffen, dass dieser drohende Schwelbrand erneut gelöscht werden kann. Sonst wäre es eine Katastrophe für hunderttausende Klein- und Mittelverdiener, denen ein solches „Steuersparprogramm“ aufgeschwatzt wurde.