Berlin Aspire und Berlin Estate ++ Eigentumswohnungen in Berlin

Berlin Aspire und Berlin Estate verkaufen seit Jahren vermietete Eigentumswohnungen in den sozial sensiblen Berliner Stadtvierteln Kreuzberg und Moabit vorwiegend an israelische Anleger. Die Preise von Berlin Aspire und Real Estate scheinen überhöht. Grundlage für diese Kaufpreise dürften vielfach überdurchschnittliche Mieten sein, die sich nur durch die rechtlich umstrittene Kurzvermietung als Ferienwohnungen zu rechtfertigen.

Berlin Aspire: Kennen die israelischen Anleger den Berliner Immobilienmarkt?

Es ist schwer vorstellbar, dass die israelischen Anleger, die mit diesem Konzept verbundenen Probleme auf dem Berliner Immobilienmarkt kennen und dass sie mit den Feinheiten des deutschen Immobilienrechts vertraut sind. Vielmehr steht zu befürchten, dass viele dieser Anleger die Risiken unbekannt sind und sie leichtgläubig die aktuellen Hype auf dem Berliner Immobilienmarkt setzen.

Wer sind Berlin Aspire und Berlin Estate?
Die Berlin Aspire und die Berlin Estate sind zwei Immobilienunternehmen mit Sitz in Berlin, die von Israel aus agieren. Hinter beiden Gesellschaften steht der Immobilieninvestor Adi Keizman. Der Vertrieb der Eigentumswohnungen findet ganz überwiegend in Israel statt. Den Anlegern wird der Einstieg in die sich am „schnellsten entwickelnde und vielversprechendste Stadt Europas“ angeboten.

Berlin Aspire: Verstehen Anleger die komplexen rechtlichen Probleme?
Schaut man sich die Konstruktion an, liegt der Verdacht nahe, dass Berlin Aspire und Berlin Estate das komplexe rechtliche Zusammenspiel von israelischem und deutschem Recht nutzen, um ihre israelischen Investoren in ihren Rechten zu beschränken. So haben Berlin Aspire und Berlin Estate nach den hier vorliegenden Verträgen Eigentumswohnungen über Israel abgeschlossene Vorverträge verkauft. Diese dürften jedoch nach deutschem Recht nichtig sein.

Berlin Aspire: Investoren gehen ins Risiko

Gleichwohl haben die Anleger schon mit Abschluss des nach deutschem Recht wohl nichtigen Vorvertrages bereits einen Teil des Kaufpreises in Israel zu entrichten. In einem hier bekannten Fall kam noch erschwerend hinzu, dass zu diesem Zeitpunkt die Eigentumswohnung nach deutschem Recht als Kaufobjekt überhaupt noch nicht existierte. Denn das Mehrfamilienhaus war in Berlin- Moabit noch nicht nach dem Wohnungseigentumsgesetz geteilt. Die israelischen Anleger waren finanziell in Vorleistung getreten, ohne eine hinreichende rechtliche Sicherheit zu erhalten, in Deutschland auch tatsächlich Eigentümer der von ihnen mit dem Vorvertrag bestimmten Wohnung zu werden.

Berlin Aspire: Rechte der Investoren werden beschnitten
Auffällig ist auch, dass die Interessen der Käufer zu Lasten der Berlin Aspire und Berlin Estate des künftigen WEG-Verwalters durch eher untypische Teilungserklärungen eingeschränkt werden. Wissen die Anleger, dass die Wohnungen regelmäßig vermietet sind und nach deutschem Recht (§ 566 BGB) der Grundsatz gilt: „Kauf bricht nicht Miete“?

Berlin Aspire: Kennen die Investoren die  Rechte zum Mieterschutz?
Zudem ist zu berücksichtigen, dass nach dem im deutschen Mietrecht ausgeprägten Mieterschutzgedanken vielfach der Mieter ein Vorkaufsrecht besitzt. Sein Mietverhältnis ist unbefristet, also nicht kündbar und selbst bei Eigenbedarf des Eigentümers haben die Mieter einen langjährigen Kündigungsschutz. Zudem sind in Berlin durch die sogenannte Mietpreisbremse die Mietpreise durch Vergleichsmieten begrenzt. Je nach Ausstattung und Lage der Wohnung kann der Vermieter die Wohnungen nur eine Miete innerhalb einer festgelegten Spanne erheben.

Berlin Aspire: Wohnungen werden als Ferienwohnungen angeboten

Diese Einschränkungen versuchen Investoren - so auch Berlin Aspire und Berlin Estate - dadurch zu umgehen, dass sie die Wohnungen lukrativer als Ferienwohnungen an Berlin-Touristen zu vermieten bzw. den Anlegern dieses Vermarktungsmodell anzubieten, um höhere Renditen zu erzielen.

Berlin Aspire: Verstoßen Anleger gegen Zweckentfremdungsverordnung?

Gegen diese Praxis hat das Land Berlin zum 01.04.2016 die Zweckentfremdungsverordnung verabschiedet, die mit dieser Praxis Schluss macht. Wer jetzt Wohnungen zweckentfremdet und als Ferienwohnung vermietet, muss mit Strafen bis zu € 100.000,00 rechnen. Auch gegen Berlin Aspire sind derartige Verfahren wegen Verdachts auf Zweckentfremdung bereits anhängig.

Berlin Aspire: Empfehlungen an die Investoren

Vor dem Hintergrund darf bezweifelt werden, dass die israelischen Anleger umfassend über alle Aspekte des Erwerbs der Eigentumswohnung in Berlin aufgeklärt worden sind. Deswegen der Rat:

-     Wenden Sie sich an einen deutschen Anwalt oder Notar und lassen Sie Ihre Verträge in Berlin  
      prüfen
-     Machen Sie sich über die deutsche Rechtslage durch fachkundigen Rat kundig
-     Machen Sie sich mit dem Berliner Immobilienmarkt vertraut. Vergleichen Sie die Lagen und die
      Preise
-     Erkundigen Sie sich genau über die Lage und den Zustand der Immobilie, lassen Sie sich die
      Wohnung zeigen, die Sie kaufen wollen. Fragen Sie, ob die Wohnung vermietet ist und lassen Sie
      sich den Mietvertrag zeigen.
-     Prüfen Sie die Teilungserklärung, also das „Grundgesetz“, für Ihr Immobilienobjekt. Wie sind die
      Rechte und Pflichten zwischen den Eigentümern und dem WEG-Verwalter verteilt?
-     Ziehen Sie gegebenenfalls in Berlin einen Bau-Experten hinzu, der das Objekt und den baulichen
      Zustand für Sie „auf Herz und Nieren“ prüft.
-     Bestehen Sie darauf, dass alle Zahlungen auf das Konto eines deutschen Notars geleistet werden          bis Ihre Wohnung im Grundbuch eingetragen ist.


Resch Rechtsanwälte – Anlegerschutz seit 1986

Resch Rechtsanwälte bieten den Erwerbern von Eigentumswohnungen der Berlin Aspire und der Berlin Estate die kostenlose Prüfung   ihres Falles an. Füllen Sie das Kontaktformular aus oder rufen Sie an unter 0049 30 885 97 70.

Berlin Aspire and Berlin Estate ++ Condominiums in Berlin

Berlin Aspire and Berlin Estate have sold rented Condominiums in sociologically difficult quarters in Berlin mainly to Israeli investors. The prices for these condos seem way too high. They seem to be based on rents that are above average rents and they are rented in a legally disputed way to tourists.

Berlin Aspire: Do the Israeli investors know the Berlin real estate market?
nor that are familiar with rules of the German real estate laws. It could be just the opposite. The investor do not know the risks. They gullibly bet on the hype of the Berlin real estate market.

Who are Berlin Aspire and Berlin Estate?
Berlin Aspire and Berlin Estate are two Berlin based real state Enterprises with links to Israel. Both enterprises are owned by real estate investor Adi Keizman. The condos are sold mainly in Israel as the website promises that the clients of Berlin Aspire are “provided with peace of mind and confidence in their investment the most rapidly developing and promising city in Europe”.

Berlin Aspire: Do the investor understand the complex legal problems?
Looking at their legal problems one might suspect that Berlin Aspire and Berlin Estate mislead the Israeli investors who do not recognize the complex legal consequences intertwined in the Israeli and German law. As we know Berlin Aspire and Berlin Estate have sold the condo based on contracts made in Israel. It is very well probable they are not applicable under German law.

Berlin Aspire: Investors taking risks

Although these contracts are presumably not valid under German law, investors have already made an advanced payment. In one case the condo didn´t even legally exist under German law. Nevertheless the Israelis investors had already paid part of a price without having any legal security to become the owner of this condominium.

Berlin Aspire: The legal rights of the investors are curtailed

It seems obvious that the legal rights of the buyers of Berlin Aspire and Berlin Estate are restricted under the regulations of the contract. Do the investors really know, that there condominiums are rented and that these contracts generally not be terminated?

Berlin Aspire: Do the investors know the rights of the tenants?
And do the Investors keep in mind that under German law the tenants have are very strong legal position. Furthermore the rise of the rent is restricted by the so called “Mietpreisbremse” (rental brake). The rents can only be elevated within a certain margin.

Berlin Aspire: Do investors violate the law?
To make sure that these margins are not violated, the state of Berlin has made a special regulation, called the “Zweckentfremdungsverordnung”. To evade this regulation the investors try to offer there condos to Berlin tourists as a short time rent so they can achieve higher rents. Those investors who rent their condos to tourists must know, that they face a fine up to € 100.000,00.

Berlin Aspire: Recommendation for investors
-    All this said make sure they are well informed about all the aspects to buy a condo in Berlin.
-    Make sure a German lawyer has validated your contract.
-    Make sure you know the Berlin Real Estate Market
-    Compare the price and the location where to buy
-    Make sure you know if your condo is rented
-    Make sure you know the contract
-    Make sure that your advanced payments are on the account of a German notary until your condo is officially registered.

Resch Law – Investor Protection since 1986
If there are any more questions you may call us: +49 30 885977 0.

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Wenn Sie als Kapitalanleger Probleme haben, dann sind Resch Rechtsanwälte für Sie da.
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Referenzen

Jochen Resch mit Dr. Dr. Cay von Fournier im Interview über das Thema Exzellente Unternehmen.
Jochen Resch mit Dr. Dr. Cay von Fournier im Interview über das Thema Exzellente Unternehmen.