Berlin Aspire ++ Immobilienkauf in Berlin ++ Bewertung

Käufer der Wohnungen der Berlin Aspire sind Anleger in Israel. Aber sind sie wirklich Käufer? Welcher Rechte haben die israelischen Investoren? Wissen sie wirklich, welche Risiken sie eingehen? Wird den Anlegern in Israel die Sach- und Rechtslage wirklich so umfangreich erklärt, wie es von den Anlegern mit ihrer Unterschrift bestätigt wird?

Berlin Aspire: Anleger versichern, vollständig aufgeklärt zu sein.
Ein Vertrag  über den Erwerb einer Wohnung der Berlin Aspire in Berlin liegt hier vor und macht deutlich, welche juristischen Risiken die Anleger eingehen. Die Anleger versichern aber zugleich, dass sie den Vertrag gelesen  und den Inhalt verstanden haben ,  dass ihnen auch die Bedeutung der von ihnen durchgeführten Transaktion erklärt wurde und dass der Käufer die Art der Transaktion und die Erfolgschancen verstanden hat. Bemerkenswert.

Berlin Aspire: Nur etwas für mutige Investoren
Als Jurist, der sich zwar mit deutschem, wenn auch nicht mit israelischem Recht, auskennt, der also gewöhnt ist, juristische Texte zu lesen, fragt sich der Verfasser, wie jemand, der den Vertrag verstanden hat, diesen tatsächlich unterzeichnen konnte. Oder aber der Käufer hat mit einem tatsächlich großen juristischen Vorwissen alle relevanten Fragen gestellt und auch die richtigen Antworten erhalten. Dann ist er ein mutiger Anleger, der kein Risiko scheut. Nach deutschem Rechtsverständnis darf man ja alle Risiken eingehen, vorausgesetzt, man ist umfassend anleger- und anlagegerecht beraten worden und keine wichtigen Tatsachen wurden verschwiegen.

Berlin Aspire: Wissen die Anleger, was sie tun?
Die Erfahrung aus über 30 Jahren im Anlegerschutz im deutschsprachigen Raum lassen allerdings befürchten, dass viele Anleger doch nicht vollständig überblicken, auf was sie sich beim Erwerb ihrer Wohnung in Berlin eingelassen haben. Es ist nicht zu vermuten, dass in Israel andere psychologische Verkaufsstrategien für den Erwerb einer Eigentumswohnung  als in Berlin gelten.

Berlin Aspire: Verkäufer ist (noch) nicht Eigentümer der Immobilie

In dem hier vorliegenden Vertrag war es so, dass auch der Verkäufer zum Zeitpunkt des in Israel abgeschlossenen Vertrages noch nicht als Eigentümer der Immobilie eingetragen war. Der Verkäufer verpflichtet sich, einen Kaufvertrag nach deutschem Recht vor einem deutschen Notar zu unterzeichnen. Der Käufer wird darüber informiert, dass die Wohnung mit einem unbefristeten Mietvertrag vermietet ist und dass die Aufhebung des Mietvertrages grundsätzlich nicht möglich ist. Es gibt eine Art Mietgarantie, die 5 % des Kaufpreises entspricht. Es gibt also eine Netto-Rendite von 5 % für die Dauer von 3 Jahren.

Berlin Aspire: Ist Wohnung zu den Konditionen vermietet?
Das schließt also nicht aus, dass die Wohnung zu einem viel geringeren Preis vermietet ist und dass nach Ablauf von 3 Jahren der Käufer feststellt, dass ihm wesentliche Einnahmen ganz oder teilweise wegbrechen. Der Verkäufer bietet eine Rund-um-Versorgung an. Der Käufer kann einen Verwaltungsvertrag mit dem Verkäufer abschließen. Ob dieser Verwalter auch immer in seinem Sinne handelt, also nach Ablauf der Garantie auch für die Vermietung und die optimale Sicherung des Wohnungs- bzw. des Mieteigentums sorgt, sei dahingestellt.

Berlin Aspire: Kann Darlehen nachhaltig durch Miete bedient werden?
Bemerkenswert ist, dass der Verkäufer im Namen des Käufers ein Hypothekendarlehen aufnehmen kann. Die Kosten dürfen die bereits oben genannten 5 % nicht überschreiten. Aber was ist, wenn nach Ablauf der Garantie die Mietgarantie wegfällt und die Einnahmen geringer ausfallen? Dann muss also der Käufer das Darlehen aus der eigenen Tasche bedienen.

Berlin Aspire: In Israel geschlossener Vertrag ungültig!

Aber im Prinzip alles nicht so schlimm, denn in dem Vertrag wird der Anleger darüber belehrt, dass nach deutschem Recht alle Eintragungen, Änderungen und Aufhebungen  von Immobilienrechten von einem deutschen Notar eingeleitet werden müssen und dass der Vertrag für Immobilien in Deutschland, darunter auch dieser Kaufvertrag, nur gültig ist, wenn er von einem deutschen Notar unterzeichnet wurde! Der Anleger könnte also wieder aussteigen!

Berlin Aspire: Auf den ungültigen Vertrag wird 50% einbezahlt
Das bedeutet also, dass dieser gesamte in Israel abgeschlossene Vertrag nach deutschem Recht gar nicht gültig ist, so steht es ausdrücklich und richtig in den Kaufvertrag. Obwohl dieser Vertrag also nicht gültig ist, muss der Käufer 10 % gleich mit der Zeichnung dieses Vertrages bezahlen und weitere 40 % innerhalb von 45 Tagen nach Unterzeichnung des Vertrages. Der restliche Kaufpreis ist dann über eine Hypothekenbank zu finanzieren.

Aus der Belehrung des Vertrages ist nicht klar zu ersehen, wie das im Einzelnen durchgeführt werden soll. Das mag aber auch an der Übersetzung des Vertrages liegen.

Berlin Aspire: Finanzierung über eine deutsche Bank
Bemerkenswert ist aber, dass eine deutsche Bank die zweiten 50 % des Vertrages finanzieren soll. In Kenntnis des Berliner Immobilienmarktes und der Lage der Immobilien drängt sich der Verdacht auf, dass die finanzierende Bank nur so hoch finanziert, wie es aus ihrer Sicht dem Wert der Immobilie entspricht. Hier sind aber noch individuelle Angaben zu nachhaltig erzielbaren Mieteinnahmen notwendig, um eine solche Annahme zu bestätigen. Die nachhaltig erzielbare Mieteinnahme entspricht aber keinesfalls der garantierten Rendite von 5 % bezogen auf den Kaufpreis. Schaut man sich die Lage vieler Immobilien an, dürfte es her die Hälfte sein.

Berlin Aspire: Sind die Wohnungen nur die Hälfte wert?

Wenn sich diese Annahmen bestätigen, dürfte der reale Wert der Immobilie nur die Hälfte von dem betragen, was die Anleger bezahlen. Dann passt auch die Finanzierung. Natürlich kann man argumentieren, dass der Immobilienmarkt in Berlin hohe Preissteigerungen ausweist. Es sind aber viele spekulative Komponenten beinhaltet. Die Politik steuert gegen diese Preissteigerungen, indem sie mit dem Zweckentfremdungsgebot und der Mietpreisbremse reagieren. Schön für Mieter, aber schlecht für Eigentümer und noch schlechter für Spekulanten.

Berlin Aspire: Kannten die Anleger alle diese Aspekte und Risiken wirklich?
Aus dem 7-seitigen Vertrag sind dies nur die auffälligsten Regelungen und ein paar kurze Kommentare und Bedenken. Nun mag jeder Anleger, der in diese Wohnungen investiert hat, sich fragen, ob er das alles gewusst hat, als er unterschrieben hat, dass er den Inhalt verstanden hat und dass ihm die Bedeutung der von ihm durchzuführenden Transaktion verständlich erklärt wurde.

Resch Rechtsanwälte – Anlegerschutz seit 1986

Resch Rechtsanwälte bieten den Anlegern der Berlin Estate die kostenlose Prüfung ihres Falles an. Füllen Sie das Kontaktformular aus oder rufen Sie an unter +49 30 885 97 70

Imagefilm

Wenn Sie als Kapitalanleger Probleme haben, dann sind Resch Rechtsanwälte für Sie da.
Wenn Sie als Kapitalanleger Probleme haben, dann sind Resch Rechtsanwälte für Sie da.

Referenzen

Jochen Resch mit Dr. Dr. Cay von Fournier im Interview über das Thema Exzellente Unternehmen.
Jochen Resch mit Dr. Dr. Cay von Fournier im Interview über das Thema Exzellente Unternehmen.