Denkmalgeschützte Immobilien

Viele Bauträger nutzen das letzte noch bestehende Steuersparmodell. Es sind denkmalgeschützte Immobilien. Viele Anleger ahnen nicht einmal, auf welche Risiken sie sich einlassen.

 

Dabei handelt es sich um Immobilien, die umgangsprachlich häufig als Schrottimmobilien bezeichnet werden!

Besonders zu erwähnen ist Leipzig. Keine Stadt in Deutschland bietet ein solches Potential an verfallenen Gebäuden aus der Gründerzeit, die in der DDR-Zeit weitgehend vernachlässigt wurden und erst nach der Wende wieder in ihrem städtebaulichen Reiz entdeckt wurden.

Es gibt weit über 100.000 Immobilien in den neuen Ländern, auf die das Kriterium des Denkmalschutzes anwendbar wäre. Es ist also nichts Besonderes, eine denkmalgeschützte Immobilie  zu haben. Es ist nur eine unter vielen tausenden, die deshalb durch ihre Denkmaleigenschaft keinen besonderen Wert bekommt. So hat Leipzig  eher eine Denkmalsschwemme. Tausende von Gebäuden warten auf ihre Sanierung und Restaurierung. Trotz hohen Leerstandes wird immer noch weiter gebaut. Es ist schön für das Stadtbild und deshalb freuen sich auch die Stadtväter und die Bürger.

Die Kehrseite ist allerdings, dass die Stadtsanierung oft auf dem Rücken ahnungsloser Klein- und Mittelverdiener durchgeführt wird. Denn obwohl es keinen Bedarf für zusätzlichen Wohnraum gibt und deshalb die Mieten entsprechend gering sind, ist das Denkmalschutzmodell noch immer ein „Renner“ für Vertriebe, Initiatoren und Banken.

Für den Käufer allerdings ist der Erwerb einer Eigentumswohnung nach dem Denkmalsschutzmodell meist völlig unsinnig, weil unrentabel und risikoreich.
Deshalb käme wohl niemand auf die Idee, von sich aus eine solche Wohnung zu kaufen.

Warum läuft dann das Geschäft immer noch im großen Umfang? Weil die Bauträger  regelmäßig externe Vertriebe einsetzen, die häufig genug mit unlauteren Mitteln arbeiten.

Durchgängig wird die gesetzlich verbotene Geschäftsanbahnung mit der „Tatwaffe Telefon“ angewandt. Es wird mit Steuernsparen geworben und dass man die Wohnung nach einigen Jahren mit Gewinn wieder verkaufen könne. Stattdessen ist aus dem Sparen eine Zuzahlung geworden.

Der versprochene Weiterverkauf ist faktisch unmöglich, weil auf dem Weiterverkaufsmarkt in der Regel nur Preise erzielt werden, die einen Bruchteil ihres Einkaufspreises ausmachen.

Aber selbst wenn man  die Wohnung unter Preis verkaufen wollte, würde es regelmäßig am Einspruch der finanzierenden Bank scheitern. Die gibt nämlich die Grundbuchabsicherung nur auf, wenn das Darlehen vollständig zurückgezahlt werden kann. Wer kann das schon? So ist dann der Käufer auf die Laufzeit des Darlehens von rund 25 Jahren an die Wohnung und den Kredit gebunden.

Wie einschneidend sich die jahrzehntelange hohe Kreditbelastung auf die normale Lebensumstände auswirkt, wird sich jeder Erwerber leicht vorstellen können. Am Ende hat man einen Darlehensbetrag bezahlt, der einschließlich Tilgung und Zinsen ungefähr den dreifachen Kaufpreis ausmacht.

Eine schwierige Situation für den Anleger, wenn der Kredit  vollständig zurückbezahlt werden muss. Der Verkaufserlös erreicht aber nur einen Bruchteil der Darlehenssumme. Er reicht nicht zur Tilgung des Darlehens. Eine Umschuldung scheidet regelmäßig aus, weil die Hausbank des Käufers eine Finanzierung gewährt, ohne dass sie durch den Wert der Wohnung abgesichert wäre.
 
Wir haben bislang keinen Käufer getroffen, dem diese Dimension vor Abschluss des Kaufvertrages bewusst gewesen ist. Die Ausnahmen haben wir noch nicht kennengelernt.

Was kann man tun?

Wenn der Anlageberater den Käufer nicht über alle wichtigen Aspekte des Kaufes vollständig informiert hat, haftet für die Falschberatung der Verkäufer. Der Verkäufer muss den Käufer so stellen, als hätte er die Wohnung nicht erworben.

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