Berlin Aspire im Fokus

Am 18.02.2019 zeigte der rbb einen Beitrag, der aufgrund einer Gemeinschaftsrecherche des rbb und der „Berliner Zeitung“ aufgedeckt wurde. Der Unternehmensverbund um das Immobilienunternehmen Berlin Aspire hat in den vergangenen Jahren 30 Häuser in den eher sozial schwachen Gebieten, wie Moabit und Neukölln erworben und überwiegend an israelische Anleger verkauft.

Berlin Aspire: In Israel wird ein Vorvertrag unterschrieben

Wie auch eigene Erkenntnisse von Resch Rechtsanwälte bestätigen, wird den israelischen Interessenten ein Rundum-Sorglos-Paket angeboten. In Israel wird ein Vorvertrag unterschrieben. In diesem Vorvertrag werden Vollmachten für Anwälte und Notare in Berlin erteilt. Regelmäßig wird die Hälfte des Kaufpreises bezahlt, obwohl völlig unklar ist, wann tatsächlich die Eigentumsübertragung und die Finanzierung möglich werden.

Berlin Aspire: Der Wohnungskauf wird mit einer Garantie abgesichert
Darum kümmern sich allerdings dann mit der Aspire verbundene Unternehmen in Berlin. Der Anleger geht damit nach eigenem Verständnis gar kein Risiko ein. Er hat für 3 Jahre eine 5%ige Garantie, so heißt es in einem hier vorliegenden Vertrag, die die Kosten der Finanzierung vollständig abdeckt. Es ist ein Nullsummengeschäft ohne Zuschuss. Ohne eigene Belastung kann man eine Wohnung in Berlin erwerben, das nach den Aussagen auf der Webseite von Aspire einer der attraktivsten Immobilienhotspots in Europa sei.

Berlin Aspire: Mieter hat Vorkaufrecht
Wie bei jedem Verkauf muss aber auch dem Mieter ein Vorkaufsrecht angeboten werden. In dem Fernsehbericht des rbb sagt eine Mieterin, die ihren Namen nicht nennen möchte, dass die Ausübung des Vorkaufsrechtes bei ihr daran gescheitert sei, dass sie nicht an Informationen gekommen sei, die sie benötigte, um so eine Investition zu tätigen. Ein anderer Mieter, der Interesse am Vorkaufsrecht hatte berichtet, er habe sich gemeldet, aber letztlich kam es nie zu einem Termin.

Berlin Aspire: Gleiche Bedingungen für Mieter
Laut Gesetz kann ein Mieter das Vorkaufsrecht ausüben, wenn er in den bereits vollständig ausgearbeiteten Kaufvertrag einsteigt. Dafür hat er zwei Monate Zeit. Wichtig ist, dass der Mieter und der Kaufinteressent dieselben Bedingungen für den Erwerb der Wohnung haben. Auch dieses ist nach hiesigen Erkenntnissen nicht geschehen. Das liegt daran, dass hier vermutlich geschickt mit den beiden unterschiedlichen Rechtskreisen gespielt wird. Wie bereits erwähnt, hatte der israelische Käufer eine Art Renditegarantie von 5 % pro Jahr über drei Jahre, unabhängig, ob die von ihm erworbene Wohnung vermietet ist oder nicht.

Berlin Aspire: Was ist bei Verstoß bei Vorkaufsrecht?
In dem Fernsehbericht erklärt dazu der Vertreter des Mieterbundes, dass der Mieter das Recht hat, zu genau den Konditionen in den Kaufvertrag einzutreten, die der Käufer und der Verkäufer ausgehandelt haben. Zusatzvereinbarungen, wie eine solche 5%ige Garantie, seien nicht erlaubt oder sie müsste dem Mieter eben auch zugebilligt werden. Welche rechtlichen Folgen daraus zu ziehen sind, bleibt in dem Fernsehbeitrag im Ungenauen.  Der Vertrag dürfte unwirksam sein.

Berlin Aspire: Käufer wurden nicht hinreichend aufgeklärt
Der Fernsehbericht bestätigt weiter, dass die Erkenntnisse von Resch, dass die Israelis überhaupt nicht wussten, was tatsächlich in Berlin passiert. Ein Architekt aus Israel erklärte, er wollte den Immobilienboom in Berlin nicht verpassen. So habe er dann den Vorvertrag unterschrieben und die Hälfte angezahlt. Die 5% Rendite habe er erhalten. Über die Einzelheiten des Berliner Mietrechts wussten, so belegen jetzt auch die Ermittlungen des rbb und der „Berliner Zeitung“ überhaupt nicht aus. Sie wissen nicht, dass es einen weitgehenden Schutz der Mieter gibt.

Berlin Aspire: Vermietung und Verwaltung im Graubereich
Das Rundum-Sorglos-Paket, das der Unternehmensverbund rund um Aspire anbietet, sorgt dafür, dass weiter reichlich Geld in die Kasse fließt. Wie es aussieht, wird der Käufer mit 5 % abgefunden. Das wird weitgehend das Geld sein, das er in dem Kaufpreis vorgeschossen hat. Die gesamte Verwaltung, die Sanierung und die weitere Vermietung der immer wieder auch leer gewordenen Wohnung übernimmt eine Aspire-Firma. Meistens werden frei werdende Wohnungen als Gast-Appartements umgewandelt. Für die Appartements werden dann Mieten bis zu 30 Euro pro Quadratmeter genommen. Das alles bewegt sich in einem rechtlichen Graubereich.

Berlin Aspire: Fernsehbericht verweist auf eigene Erkenntnisse
Insgesamt kann man sagen, dass der Fernsehbericht eigene Vermutungen und Erkenntnisse von Resch Rechtsanwälte bestätigt, dass viele israelischen Anleger überhaupt nicht wissen, auf welche rechtlichen Risiken sie sich einlassen. Manche dieser Erkenntnisse sind auch in den Bericht eingeflossen.

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