Anlageberater

Ohne die Anlageberater läuft auf dem Grauen Kapitalmarkt so gut wie nichts. Sie sind einer der drei Säulen neben dem Verkäufer und der finanzierenden Bank.

Die Anlageberater vermitteln das Produkt, der Verkäufer bzw. der Initiator hat das Produkt (z.B. denkmalgeschützte Immobilie) entwickelt und eine Bank übernimmt die Finanzierung des angeworbenen Kunden.

Nun ist es sehr schwer, einen Klein- bis Mittelverdiener dazu zu bewegen, eine Wohnung zu kaufen, ohne sie ihm vorher gezeigt zu haben, dazu noch in einer fremden Stadt. Keiner dieser späteren Kunden wäre auf die Idee gekommen, sich beispielsweise in Leipzig oder Chemnitz eine Wohnung zu kaufen, die man zu dem Einkaufspreis nicht wieder verkaufen kann und dazu noch einen Kredit aufzunehmen, an den man über 25 Jahre gebunden ist.

Deswegen gibt es auch so gut wie keine „Eigentumswohnungboutiquen“ oder „Immobilienfondsboutiquen“, wo das Publikum von der Straße reingeht und nach einer denkmalgeschützte Immobilie fragt.

Wie also bekommt man einen Menschen dazu, ein wirtschaftlich meist unsinniges Geschäft abzuschließen, das seine ganze Zukunft finanziell einengt und sogar riskiert? Das Geheimnis lässt sich einfach lösen: Man verkauft keine Wohnung, sondern Steuerersparnis, Altersabsicherung, Sicherheit durch Grundbuch, statt Sparbuch.
 
Und wie findet man die potentiellen Kunden für dieses Geschäft? Ganz generell werden diese Geschäfte durch die „Tatwaffe Telefon“ angebahnt. Dieses ist zwar gesetzlich verboten, aber kaum ein Vertrieb kommt ohne ein Callcenter aus.

Hier wird scheinheilig nach dem Interesse am Steuernsparen gefragt. Oft haben wir auch gehört, dass sich die Anrufer als Behördenvertreter ausgeben.  um nicht als „Türöffner“ zum Ohr des Angerufenen zu dienen. Der Anrufer stellt nur scheinbar harmlose Fragen, z. B. ob man denn Steuern sparen möchte. Alle Fragen sind aber darauf gerichtet zu erfahren, ob der Angerufene Arbeit hat und damit potentiell kreditfähig sein könnte. Alle übrigen Fragen drum herum sind nur Ablenkungsmanöver.

Wenn also der Angerufene potentiell in der Lage wäre, einen Kredit zu bekommen, ist er für den Anlageberater interessant. Jetzt kann man ihm das Produkt  zum Kredit verkaufen,und das ist häufig genug eine Eigentumswohnung.

Dem potentiellen Käufer/Kunde wird erklärt, dass auch er die Möglichkeit habe, Steuern zu sparen und dazu sei am besten geeignet eine denkmalgeschützte Immobilie. Er brauche sich um nichts zu kümmern. Alles werde für ihn erledigt. Obwohl er für den Erwerb einen Kredit aufnehmen werde, trage sich das Ganze praktisch durch die steuerlichen Vergünstigungen und die Mieteinnahmen fast von alleine.

Erst später merkt er, dass meist die Berechnung nicht so aufgeht und noch viel später wird er merken, dass der Weiterverkauf der Wohnung wohl nicht funktionieren wird.

Der Verkauf vom Bauträger ist ein Sondermarkt. Insbesondere in den Städten Leipzig und Chemnitz werden fast alle Immobiliengeschäfte nur vom Bauträger zum „Steuersparer“ vorgenommen. Die Preise haben sich regelmäßig um die € 2.000,00/qm² eingependelt.

Will man die Wohnung weiterverkaufen stellt man regelmäßig fest, dass sie bestenfalls die Hälfte bringt, meist noch deutlich weniger. Makler gehen regelmäßig von der 10fachen Jahresmiete aus. Bei durchschnittlich € 4,00 Nettomiete in vielen Stadtteilen ergibt sich daraus ein Preis von rund € 600,00/qm². In Zwangsversteigerungen wird häufig genug noch weniger aufgerufen.

Wenn man aber nicht seinen eigenen Einstiegspreis am Weiterverkauf erzielen kann, wird man auch das Darlehen nicht ablösen können. Die Bank jedenfalls wird die Zustimmung nur erteilen, wenn der Kredit vollständig abgelöst ist. Rein praktisch bedeutet das, dass die Wohnung damit unverkäuflich ist. Kaum einer der Mittelverdiener wird in der Lage sein, die Preisdifferenz zwischen dem Einkaufspreis und dem Weiterverkaufspreis auszugleichen.

Das hat nach unserer Beobachtung noch keiner der Käufer einer solchen Eigentumswohnung von dem Vertrieb erklärt bekommen. Der Anlageberater ist aber verpflichtet, wahrheitsgemäß und vollständig auf alle für den Käufer wichtigen Aspekte wahrheitsgemäß hinzuweisen. Für die Falschberatung des Anlageberaters haftet der Verkäufer. Der Käufer wird so gestellt, als hätte er die Wohnung nicht erworben!



 

Wenn auch Sie eine Wohnung gekauft haben, wie waren Ihre Erlebnisse? Wenn Sie mehr erfahren wollen und gar eine Einschätzung Ihres Falles wünschen, füllen Sie den dort hinterlegten Fragebogen aus.

Sie erhalten dann eine kostenlose Ersteinschätzung Ihres Falles. Sie werden erfahren, was man in Ihrem Falle tun könnte und welche Kosten Ihnen gegebenenfalls für die Einschaltung eines Anwaltes entstehen.