Denkmalgeschützte Immobilien ++ Risiken und Nebenwirkungen

Denkmalgeschützte Immobilien lockt mit Steuern sparen

 

Angesichts niedriger Zinsen boomt der Immobilienmarkt und mit ihm die Angebote für den Erwerb einer denkmalsgeschützten Immobilie. Wie sinnvoll der Erwerb einer denkmalsgeschützten Immobilie ist, hängt letztlich von Einstiegspreis ab. Dieser ist aber regelmäßig weit überhöht, wenn der vorsichtige Anleger auf den Ertragswert der denkmalsgeschützten Immobilie abstellt.

Denkmalgeschützte Immobilien lockt mit Steuern sparen
Der Aspekt des Steuersparens bei denkmalgeschützten Immobilien verstellt oft den Blick auf die Risiken, die mit dem Erwerb einer denkmalsgeschützten Immobilie in diesen Städten verbunden sind. Die steuerlichen Abschreibungsmöglichkeiten bei denkmalsgeschützten Immobilien lässt die langfristige Wirtschaftlichkeit der denkmalgeschützten Immobilie leider zu oft in den Hintergrund treten. Denkmalgeschützte Immobilien oft mit fragwürdigem SanierungsanteilDa wird mit einem Sanierungsanteil der denkmalsgeschützten Immobilie von 80 % oder 85 % kalkuliert. Dass aber bei diesen Kosten auch noch saftige Provisionen für die Vermittlung der denkmalgeschützten Immobilie enthalten sind, wird regelmäßig verschwiegen. Dass tatsächlich oft weniger als die Hälfte tatsächlicher für Baukosten verbraucht werden, ist dem Erwerber nicht bekannt. Denkmalgeschütze Immobilien: Selbst Provisionen sind absetzbarSelbst  wenn er danach fragen würde, würde ihm erklärt werden, dass es für die steuerlichen Abschreibungsmöglichkeiten das egal sei. Das Finanzamt werde alle diese Kosten anerkennen. Er bekäme trotz dieses Provisionsanteils seine versprochenen jährlichen Sonderabschreibungen für seine denkmalsgeschützte Immobilie als Sanierungsaufwand über den Zeitraum von bis zu 12 Jahren. 

Denkmalsgeschützte Immobilien: Auf die Bauqualität kommt es an!So weit so gut!
Aber letztlich kommt es darauf an, dass sich die Bausubstanz entsprechend werthaltig erhalten ist bzw. geschaffen wird und die Sonderabschreibungen nicht dazu genutzt werden, um den Ferrari des Vertriebs zu finanzieren. Die solide Bauausführung entscheidet darüber, wie hoch der zukünftige Sanierungsaufwand sein wird. Denkmalsgeschützte Immobilien: Unsinnige Preisvergleiche. Es wird oft damit argumentiert, dass doch alle denkmalsgeschützten Immobilien nur in dieser Preisklasse von derzeit 3.000,00 bis 4.000,00 €/m² in Leipzig oder um rund 3.000,00 €/m² in Chemnitz erwerblich sind. Das macht die Sache nicht besser, wenn sich alle Bauträger einig sind, dass sich der Marktpreis für denkmalsgeschützte Immobilien auf diesem Niveau bewegt. Die Bauträger nehmen die Preise für die denkmalgeschützten Immobilien, die der Markt hergibt. Kunden aus Süddeutschland empfinden Immobilienpreise von 3.000,00 bis 4.000,00 €/m² für Gründerzeit-Immobilien geradezu als Schnäppchen.

Denkmalsgeschützte Immobilien: Wie hoch ist der Ertragswert?
Letztlich aber kommt es darauf an, welche nachhaltige Miete am Ende erzielt werden kann. Hier ist festzustellen, dass die Verkaufspreise oft die vierzigfache Jahres-Kaltmiete in einzelnen Fällen sogar mit allen Nebenkosten der sechzigfachen Jahres-Kaltmiete entsprechen. Wie sich so etwas jemals rechnen kann, wird keiner erklären können. Da hilft nur ein fester Glaube an Wunder.

Denkmalgeschützte Immobilien: Böses Erwachen nach 10 Jahren!

Was die Wohnungen wirklich wert sind, die der Käufer in seiner denkmalsgeschützten Immobilie erworben hat, wird er dann erfahren, wenn er nach zehn Jahren – wie vom Vertrieb versprochenen – seine denkmalgeschützte Immobilie wieder verkaufen will. Eigentümer der denkmalgeschützten Immobilien, die diese in den 2007 oder 2008 erworben, sind oft genug schockiert. Sie müssen dankbar sein, wenn sie heute zumindest die Hälfte des ursprünglichen Kaufpreises erzielen können.

Denkmalgeschützte Immobilien: Wie werden die Mieten steigen?

Natürlich fehlen uns allen die hellseherischen Fähigkeiten. Aber letztlich wird es immer auf die Rentabilität der Immobilie ankommen. Dass die Mietpreise sich innerhalb der nächsten 10 Jahre mehr als verdoppeln, ist faktisch ausgeschlossen. Solche derartigen Mietpreissteigerungen würde die Politik in einer Art und Weise herausfordern, dass letztendlich mit regulatorischen Maßnahmen Mietpreiserhöhungen und damit auch die Rentabilität der Immobilien für die Eigentümer infrage gestellt werden. Derzeitige Maßnahmen laufen z.B. in Berlin, wo die Wohnungsnot zu drastischen Preissteigerungen geführt hat, unter dem Aspekt „Mietpreisbremse“ und „Milieuschutz“.

Denkmalgeschützte Immobilien: Sittenwidrig überteuert?

Vor dem Hintergrund seien alle Interessenten für den Erwerb denkmalgeschützter Immobilien dringend davor gewarnt, sich von den Argumenten des Steuernsparens und der Wertpreissteigerung der denkmalgeschützten Immobilien blenden zu lassen. Unter dem Aspekt der Rentabilität und Ertragskraft sind die sogenannten denkmalsgeschützten Immobilien regelmäßig weit überteuert. Oft bis zur Grenze der Sittenwidrigkeit.

Denkmalgeschützte Immobilien: Gefahr für die Zukunft

Die Gefahr, dass nach Ablauf der Denkmalsförderung die Wohnung nicht einmal zum Einkaufspreis verkauft werden kann, ist hoch. Die Wahrscheinlichkeit, dass nach Ablauf der Sonderabschreibung wieder normale Zinsen von rund 5 % am Markt zu zahlen sind und dass die Anschlussfinanzierung das gesamte wirtschaftliche Konzept infrage stellen kann, sind unkalkulierbar. Auch das Argument, dass nur noch wenige denkmalsgeschützte Immobilien auf dem Markt sind und dass man jetzt zugreifen muss, verbessern die wirtschaftliche Sinnhaftigkeit des Geschäftes nicht.

Resch Rechtsanwälte – Anlegerschutz seit 1986

Wenn Sie eine solche denkmalsgeschützte Immobilie erworben haben und wissen möchten, was Sie tun können, rufen Sie an unter 030 885 97 70 oder füllen Sie den Fragebogen aus.

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