Immobilienfonds ++ Rückforderung von Ausschüttungen

Die Kapitalanleger von geschlossenen Immobilienfonds sind meist schockiert, wenn sie erhaltene Ausschüttungen wieder zurückzahlen sollen. Ist diese Forderung gegen den Anleger eines Immobilienfonds auf Rückzahlung berechtigt? Welche Voraussetzungen müssen vorliegen, damit die erhaltenen Ausschüttungen aus dem Immobilienfonds wieder zurückgefordert werden können? Wie hoch ist Risiko, dass Ausschüttungen zurückgezahlt werden müssen?

Immobilienfonds: Persönliche Haftung des Anlegers
Regelmäßig werden Immobilienfonds in der Rechtsform einer Kommanditgesellschaft aufgelegt. Wenn die Kapitalanleger diesem Immobilienfonds beitreten, ist ihnen selten deutlich gemacht worden, dass sie als Kommanditist einer Kommanditgesellschaft beitreten. Die Anleger haben vielmehr gehört, dass es sich gerade wegen der Immobilie um eine sichere Kapitalanlage handelt. Sie könnten eine hohe Verzinsung oder gute Renditen erwarten. Dass Ausschüttungen nach § 172 HGB wieder zurückgefordert werden könnten, ist wohl keinem der Kapitalanleger eines Immobilienfonds deutlich gemacht worden. Es gibt in diese, Sinne eine persönliche Haftung des Anlegers mit seinem Vermögen.

Immobilienfonds: Rückzahlung von Ausschüttungen nicht erwähnt
Wenn die Anlageberater Begriffe wie „Rendite“ und „Zinsen“ oder auch „Ausschüttungen“ nutzen, wird dem Anleger nicht klar, welche Unterschiede es dabei gibt. In der Sprache der Immobilienfondsbranche bedeutet das Wort „Ausschüttungen“ aber, dass Gelder an die Kapitalanleger des Immobilienfonds zurückgezahlt werden, ohne dass diese durch Gewinne erwirtschaftet worden sind. In der Sprache der Anlageberater der Branche gibt es die Worte „Rückforderungen von Ausschüttungen“ schlichtweg nicht.

Immobilienfonds: Ausschüttungen aus der Liquiditätsrücklage
Häufig genug ist bei den Immobilienfonds eine Liquiditätsrücklage eingebaut. Aus dieser Liquiditätsrücklage werden zumindest in den ersten Jahren die Ausschüttungen geleistet. Die Anleger des Immobilienfonds sollen ja ein gutes Gefühl bekommen. Die Ausschüttungen erfolgen damit nicht aus erwirtschaften Gewinnen.

Immobilienfonds: Was ist Liquiditätsrücklage?
Sollte der Anleger des Immobilienfonds tatsächlich beim Lesen des Prospektes das Wort „Liquiditätsrücklage“ bemerken, wird ihm erklärt, dass dieses ja nur dazu diene, unvorhergesehene finanzielle Liquiditätsengpässe absichern zu können. Dazu können bei Immobilienfonds unerwartete Reparaturen, Sanierungen oder auch unerwartete Mietausfälle gehören. Vielfach wird die Liquiditätsrücklage des Immobilienfonds allerdings benutzt, um die versprochenen „Renditen“ zu zahlen.

Immobilienfonds: Ahnungslose Anleger freuen sich über Ausschüttungen
Dass diese Liquiditätsrücklagen bei Immobilienfonds aber häufig genug zur Finanzierung von Ausschüttungen eingerichtet werden, ist den Kapitalanlegern der Immobilienfonds nicht bewusst. Der Kapitalanleger des Immobilienfonds ist ja glücklich, wenn er seine vermeintlichen Renditen bekommt. Er sieht nur bestätigt, was ihm ja von dem Anlageberater versprochen wurde. Ihm waren sichere Renditen versprochen worden und die fließen jetzt. Angesichts dieser – falschen – Versprechungen, hatte der Kapitalanleger keinen Grund zum Misstrauen.

Immobilienfonds: Hinweise zu Ausschüttungen im Prospekt
Dem steht auch nicht entgegen, dass in den Prospekten das Konzept des Immobilienfonds häufig genug richtig dargestellt ist und der Anleger nachlesen kann, dass der Immobilienfonds in der Rechtsform einer Kommanditgesellschaft eingerichtet wurde und dass die beitretenden Anleger Kommanditisten des Immobilienfonds werden. Regelmäßig findet man auch ausführliche Risikohinweise, in denen deutlich gemacht wird, dass sogar der Totalverlust der Beteiligung an dem Immobilienfonds eintreten kann. Oder es finden sich mehr oder weniger deutliche Hinweise, dass die Ausschüttungen nicht zwingend aus Gewinnen gespeist werden.

Immobilienfonds: Prospekt muss rechtzeitig vorgelegt werden
Aber häufig genug liest der Kapitalanleger den dicken Prospekt des Immobilienfonds gar nicht. Aber selbst wenn er den Prospekt gelesen hat, versteht er auch häufig genug nicht, was hinter den für den Laien unverständlichen Botschaften zur Rückzahlung von Ausschüttungen steckt. Hier sei auf die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes verwiesen. Danach ist der Anleger eines Immobilienfonds nicht verpflichtet, den Prospekt über den Immobilienfonds zu lesen, wenn der Prospekt des Immobilienfonds ihm während oder nach der Vertragsunterzeichnung übergeben wurde.

Immobilienfonds: Aufklärung über Risiko der Rückforderung
Der Anleger des Immobilienfonds darf sich darauf verlassen, dass er von dem Anlageberater das Konzept seines Immobilienfonds umfassend dargestellt bekommen hat. Der Anlageberater muss den Anleger des Immobilienfonds ausdrücklich über die Risiken aufklären, dass er Ausschüttungen zurückzahlen muss, die nicht aus Gewinnen erwirtschaftet wurden. Der Bundesgerichtshof hält sich an das Bild des ehrbaren Kaufmannes, auf dessen Wort sich der Interessent für einen Immobilienfonds verlassen kann.

Immobilienfonds: Anleger nicht über Rückforderung aufgeklärt

Aus vielen tausend Gesprächen, die in der Anlegerschutzkanzlei Resch Rechtsanwälte mit geschädigten Kapitalanlegern von Immobilienfonds geführt worden sind, geht hervor, dass keiner den Immobilienfonds erworben hätte, wenn er die gesamte Wahrheit gekannt hätte. Die Ausschüttungen hätte der Anleger mit Vorsicht entgegengenommen und geprüft, ob sie auch tatsächlich bilanzierte Gewinne sind.

Immobilienfonds: Falschberatung verjährt nach 10 Jahren

Würde man dem Anleger des Immobilienfonds deutlich gemacht haben, dass seine Beteiligung an dem Immobilienfonds nicht kündbar und verkäuflich ist, hätte wohl kaum ein Kapitalanleger die Beteiligung an einem Immobilienfonds gezeichnet. Wenn ein Anleger eines Immobilienfonds falsch beraten wurde und wenn er über die wesentlichen Aspekte seines Immobilienfonds nicht aufgeklärt worden ist, steht ihm grundsätzlich ein Schadensersatzanspruch zu. Dieser Schadensersatzanspruch wegen Falschberatung verjährt allerdings nach 10 Jahren.

Immobilienfonds: Wann verjährt Pflicht zur Rückzahlung?
Die Rückforderung von Ausschüttungen aus dem Immobilienfonds verjährt allerdings nicht, solange der Anleger Kommanditist in seinem Immobilienfonds ist. Er hat alle Gesellschafterrechte- und
pflichten. Als Kommanditist eines Immobilienfonds ist er grundsätzlich verpflichtet, Ausschüttungen, die nicht durch Gewinne erwirtschaftet wurden, nach § 172 HGB wieder zurückzuzahlen. Die Rückforderung von Ausschüttungen durch den Insolvenzverwalter ist also grundsätzlich berechtigt.

Immobilienfonds: Abwehr von Rückforderungsansprüchen
Anders kann es sein, wenn von der Gesellschaft selber die Ausschüttungen zurückgefordert werden, dann kommt es darauf an, ob im Prospekt dem Anleger deutlich gemacht wurde, dass eine solche Rückzahlung möglich ist. Auch bei der Insolvenz gibt es eine Vielzahl von Ausnahmen, die im Einzelnen geprüft werden müssen. Es gibt bei Immobilienfonds die Haft- und die Pflichteinlagen, die bei der Prüfung, ob die Rückzahlung berechtigt ist, berücksichtigt werden müssen. Es hängt auch davon ab, welche Stellung der Treuhänder des Immobilienfonds hat und ob die Beteiligung am Immobilienfonds im Handelsregister eingetragen wurde.

Immobilienfonds: Prüfung der Rückforderung im Einzelfall
Es gibt auch unterschiedliche Verjährungsfristen für die Geltendmachung von Rückforderungsansprüchen aus dem Handelsrecht und dem Zivilrecht. Im Ergebnis kann man sagen, dass für jeden Immobilienfonds die Einzelheiten geprüft werden müssen. Deshalb kann nicht generell gesagt werden, dass Ausschüttungen nach § 172 HGB in jedem Falle zurückgefordert werden können. Es kommt also immer auf den Einzelfall an. Oft kann der Anspruch auf Rückzahlung von Ausschüttungen bei Immobilienfonds rechtlich abgewiesen werden.

Resch Rechtsanwälte – Anlegerschutz seit 1986

Wenn Sie als Anleger eines Immobilienfonds erhaltene Ausschüttungen zurückzahlen sollen und wissen möchten, ob diese Rückforderung von Ausschüttungen berechtigt ist, füllen Sie den Fragebogen aus oder rufen Sie an unter 030 885 97 70. Sie erhalten eine kostenlose Ersteinschätzung.

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Wenn Sie als Kapitalanleger Probleme haben, dann sind Resch Rechtsanwälte für Sie da.
Wenn Sie als Kapitalanleger Probleme haben, dann sind Resch Rechtsanwälte für Sie da.

Referenzen

Jochen Resch mit Dr. Dr. Cay von Fournier im Interview über das Thema Exzellente Unternehmen.
Jochen Resch mit Dr. Dr. Cay von Fournier im Interview über das Thema Exzellente Unternehmen.