Schrottimmobilien Chemnitz

 

Chemnitz ist neben Leipzig das Zentrum der sogenannten „Schrottimmobilien“. Dabei sind nicht Ruinen gemeint, sondern Immobilien, die nach § 7 i Einkommensteuergesetz denkmalschutzgerecht saniert worden sind. Die Immobilien sind also häufig in einem durchaus akzeptablen Zustand. Daß man sie als „Schrottimmobilien“ bezeichnet, liegt an dem weit überhöhten Kaufpreis.

Anleger zahlen 40fache Jahresmiete für Schrottimmobilien in Chemnitz

Regelmäßig wurden diese Immobilien in Chemnitz für über 2.000,00 Euro pro qm über dubiose Vertriebe an ahnungslose Anleger verkauft – als Ruine – wohlgemerkt, die denkmalgerecht zu sanieren ist.

Nach der Sanierung und Fertigstellung würde die Immobilie im Weiterverkauf nur noch ein Preis von rund 500,00 Euro pro qm bringen. Das entspricht der 10 bis 14fachen Nettokaltmiete oder besser Jahresrohertrag, wie es richtigerweise heißen muss. Der 10 bis 14fache Jahresrohertrag ist der Ansatz, der für die Ertragswertbestimmung zugrunde gelegt wird. Er entspricht damit dem realistischen Preis, wie er auch von Maklern angesetzt wird.

 

Aus diesen Zahlen ergibt sich freilich auch, dass die denkmalgeschützten Immobilien zu einem 40fachen Jahresrohertrag angeboten und auch von Banken finanziert werden.

Warum finanzieren Banken Schrottimmobilien in Chemnitz?

Wissen Banken nicht, was die Immobilien in Chemnitz wert sind? Die Banken wissen das sehr wohl, denn sie sind vielfach auch selber in Chemnitz im Immobiliengeschäft tätig und kennen die Preise im Weiterverkauf bestens. Sie wollten sich das große Geschäft mit den Schrottimmobilien nicht nehmen lassen. Eine kurzfristige Betrachtungsweise, wie auch viele Banker zugeben

Banken finanzieren Vergleichswert für Schrottimmobilie in Chemnitz

Banken legen den Vergleichswert zugrunde. Da in Chemnitz der Immobilienmarkt von den Bauträgern beherrscht wurde, die die heruntergekommene Bausubstanz der nicht im Krieg zerstörten Stadt wieder hergerichtet haben, gibt es fast nur Verkäufe von Bauträgern an ahnungslose Steuersparer.

Das Drei-Drittel-Modell für Schrottimmobilien in Chemnitz

Und alle Bauträger haben in Chemnitz immer einen Preis von rund 2.000,00 Euro pro qm kalkuliert. Man kann das Ganze als ein 3/3 Modell betrachten. 1/3 braucht der Erwerber für den Ankauf der Immobilie. Da die Immobilie oft in einem baufälligen Zustand ist, ist der Einkaufspreis entsprechend gering. 1/3 der späteren Verkaufssumme wird tatsächlich zur Sanierung eingesetzt. Mehr braucht man auch nicht, um die Immobilie ordentlich wieder her zurichten. Das letzte 1/3 braucht man um den Vertrieb zu bezahlen. Die Provisionen der Vertriebe liegen zwischen 25 und 30 % des Kaufpreises.

Steuerskandal? Vertriebsprovisionen werden als Sonder-Afa anerkannt

Nun wird dem aufmerksamen Anleger nicht entgangen sein, dass ihm das Finanzamt eine Sonderabschreibung für den Sanierungsanteil von rund 80% des Verkaufspreises anerkennt. Wie passt das zu dem 3/3 Model? Erstaunlicherweise werden die Vertriebskosten steuerlich als Herstellungskosten anerkannt. In den Mitteilungen des Finanzamtes werden diese Kosten als Funktionsträgerkosten bezeichnet. Wer also genau liest, kann die Unterscheidung treffen zwischen den Kosten für die Bauarbeiten und eben die Provisionen, die als Funktionsträgerkosten bezeichnet werden.

Bestandsimmobilien in Chemnitz

Diese denkmalsgeschützten Immobilien unterscheiden sich von den sogenannten Bestandsimmobilien. Bestandsimmobilien wurden meistens schon vor Jahren saniert. Oft stehen sie auch unter Denkmalschutz, und waren ursprünglich einmal Steuerspar Immobilien. Dabei gehörten diese Bestandsimmobilien den unglücklichen Erwerbern, die in die Insolvenz gegangen sind. Von den Vertrieben, die die denkmalsgeschützten Steuersparmodelle verkauft, werden auch diese Bestandsimmobilien oft fälschlich als Steuersparmodelle angeboten.

Viele Anleger wissen nicht, was Steuern sparen bedeutet

Da die meisten Anleger ohnehin nicht wissen, was Steuern sparen bedeutet, fällt ihnen diese Unterscheidung auch gar nicht auf. Sonderabschreibung nach § 7 i Einkommensteuergesetz sind bei Bestandsimmobilien nicht möglich.

Der Preis dieser Bestandsimmobilien liegt bei 1.500,00 Euro bis 1.600,00 Euro pro qm, also immer noch der 30fache Jahresrohmietertrag. Viel zu viel. In Chemnitz gibt es viele zehntausend derartiger „Schrottimmobilien“.

Welche rechtlichen Möglichkeiten hat der Anleger?

Viele Anleger fragen, welche Ansprüche ihnen in einem rechtlichen Verfahren zustehen. Grundsätzlich gibt es eine Vielzahl von Ansprüchen, die dem Anleger den Weg eröffnen, Schadensersatz und Rückabwicklung zu verlangen.

Haftung der Vertriebe

Es ist die Pflicht des Anlageberaters, wahrheitsgemäß und vollständig über alle für den Erwerber wichtigen Aspekte aufzuklären. Tut er das nicht, machen er und sein Vertrieb sich schadensersatzpflichtig. In der Regel ist es allerdings so, dass die meisten Vertriebe eine kurze Lebensdauer haben. Sobald sie ernsthaft von Schadensersatzansprüchen bedroht werden, wird der Vertrieb geschlossen und mit einer neuen Firma wird dann das Konzept weitergeführt.

Ansprüche gegen den Verkäufer von Schrottimmobilien in Chemnitz

Für die Falschberatung des Vertriebes muss der Verkäufer grundsätzlich ebenfalls haften. Der Verkäufer muss die Wohnung zurücknehmen, den Kredit ablösen und den darüber hinausgehenden Schaden ersetzen. Der Erwerber wird so gestellt, als hätte er die Wohnung nie erworben. Dies ist eine seit den 80er Jahren gültige Rechtsprechung. Wenn alle Beweise vorliegen, hat man für diese Rückabwicklung gute Erfolgsaussichten. Allerdings muss man dabei berücksichtigen, dass auch in diesen Fällen der Verkäufer oft in die Insolvenz flüchtet. Dann kann das Urteil nicht mehr umgesetzt werden

Haftung der Banken

Die Banken sind die „heiligen Kühe“ der deutschen Wirtschaft. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes ist die Bank nicht dafür verantwortlich, wenn der Darlehensnehmer als Käufer der Immobilie in Chemnitz von dem Anlageberater betrogen wird. Nur in wenigen Ausnahmefällen, kann die Bank in die Haftung genommen werden. Eine grundlegende Änderung dieser Rechtsprechung ist nicht in Sicht.

Haftung der Notare bei Kauf einer Immobilie in Chemnitz

Vielfach kann man davon ausgehen, dass auch die Notare ganz genau wussten, dass den Erwerben eine „Schrottimmobilie“ in Chemnitz aufgeschwatzt wurde. Tatsache ist, dass sich nur wenige Notare bereitgefunden haben, in diesem „Schrottimmobilienmarkt“ Beurkundungen vorzunehmen. In Berlin waren nur rund 1% der Notare in dieses „Schrottimmobiliengeschäft“ eingebunden.

Wir unterstellen den Notaren, dass sie genau wussten, in welcher Szene sie sich bewegen und wie derartige Immobilien verkauft werden. In Berlin wurde 2013 ein Notar wegen seiner Beteiligung an diesen Immobilien zu einer Haftstrafe verurteilt. Ähnliches widerfuhr einem Frankfurter Notar, der ebenfalls einschlägig in der Szene als „Mitternachtsnotar“ bekannt war.

Es gibt eine Reihe von rechtlichen Ansätzen, den Notar in die Haftung zu nehmen. Vielfach haben Notare ihre Pflichten nach dem Beurkundungsgesetz nicht eingehalten. Der Bundesgerichtshof hat 2013 noch einmal die Verantwortung der Notare betont und auch entsprechende Urteile gefällt.

Resch Anlegerrecht

Resch Rechtsanwälte:  Anlegerschutz seit 1986.

Wenn auch Sie eine „Schrottimmobilie“ in Chemnitz erworben haben, können Sie sich an Resch Rechtsanwälte wenden. Resch Rechtsanwälte bieten den Anlegern die kostenlose Prüfung ihres Falles an. Rufen Sie an unter 030- 8859770 oder schicken Sie den Fragebogen.

Imagefilm

Wenn Sie als Kapitalanleger Probleme haben, dann sind Resch Rechtsanwälte für Sie da.
Wenn Sie als Kapitalanleger Probleme haben, dann sind Resch Rechtsanwälte für Sie da.

Referenzen

Jochen Resch mit Dr. Dr. Cay von Fournier im Interview über das Thema Exzellente Unternehmen.
Jochen Resch mit Dr. Dr. Cay von Fournier im Interview über das Thema Exzellente Unternehmen.