Schrottimmobilien

Das Wort Schrottimmobilien ist kein juristischer Begriff.Er hat sich aber für einen bestimmten Typ von Immobilienobjekten und ein Geschäftsmodell eingebürgert. "Die Zeit" und "Der Spiegel" oder das "Handelsblatt" und viele andere Medien haben darüber berichtet. Es findet sich der Begriff zwischenzeitlich selbst im Internetlexikon Wikipedia...

In seiner Kernbedeutung handelt es sich dabei um eine Immobilie, die sich in einem desolaten Zustand befindet. So etwas gibt es nach unserer Beobachtung immer wieder. Das mögen nicht fertig gestellte Neubauten sein, oder auch zu sanierende Altbauten, die in ihrer Rekonstruktion steckengeblieben sind. Darüber hinaus finden wir immer wieder Immobilien, die handwerklich schlecht renoviert worden sind und sich deshalb in einem baulich schlechten Zustand befinden.

Die Gründe die Baufälligkeit sind vielfältig. Aus rein krimineller Energie mag der ein oder andere Bauträger die eingenommenen Gelder in die eigene Tasche und nicht in den Bau gesteckt haben. Häufiger wird es jedoch passieren, dass  schlechte Auswahl von Bauhandwerkern und die fehlende Bauüberwachung der Grund sind.

Für den Käufer ist das eine Katastrophe, denn als Eigentümer einer einzelnen Wohnung ist er gleichwohl für die Erhaltungen und Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums mit verantwortlich. Für Schäden am Gemeinschaftseigentum haftet jeder Eigentümer gesamtschuldnerisch mit seinem gesamten Vermögen.

Die sich jedoch aus in diesem klassischen Typ der Schrottimmobilie ergebenden Schadensfolgen sind so vielfältig, dass sie an dieser Stelle nicht vollständig darstellbar sind. Man kann die Konsequenzen kurz zusammenfassen. Sie kosten jedem Erwerber Zeit, Nerven und vor allen Dingen Geld - viel Geld.

In den letzten Jahren hat sich der Begriff der Schrottimmobilien ausgeweitet auf alle Immobilien, die ihr Geld nicht wert sind. Das können Immobilien sein, die ordentlich saniert worden sind und sich in einem einwandfreiem Zustand befinden. Trotzdem sind sie häufig ihr Geld nicht wert.

Für den Kapitalanleger ist maßgeblich, welchen Wert er im Falle des Verkaufes erzielen kann. Regelmäßig heißt es, dass die Wohnung nach 10 Jahren wieder verkauft wird. Aber auch in persönlichen Notsituationen ist er darauf angewiesen, die Immobilie schnell wieder verkaufen zu können. Regelmäßig wird der Eigentümer aber feststellen, dass er im Falle des Weiterverkaufs nur ein Bruchteil von dem Preis erzielen kann, den er selber gezahlt hat.

Er muss sich dabei bewusst machen, dass beim Kauf vom Bauträger dieser eine völlig andere Kostenkalkulation nutzt, als der Käufer sie später im Weiterverkauf geltend machen kann. Der Bauträger kauft regelmäßig eine unsanierte Immobilie, legt die Sanierungskosten, die Vertriebs- und Verwaltungskosten und seine eigene Gewinnmarge drauf und gibt die Wohnung für diesen Preis auf den Markt. In etwa kalkulieren alle Bauträger gleich, so dass nach dem Kriterium des Vergleichswertes auch alle Immobilien in etwa das gleiche kosten.

Bei dem späteren Weiterverkauf seiner Wohnung wir der Anleger merken, dass diese Kriterien für ihn nicht gelten. Er wird auf den Ertragswert verwiesen werden. Der Ertragswert ergibt sich aus der Miete seiner Wohnung abzüglich aller Kosten (= Reinertrag). Dieser Jahresmietzins ist dann je nach Lage des Objektes mit einem Faktor zwischen 10 und 15 zu multiplizieren. Dann hat man eine Grobschätzung des Ertragswertes. In vielen Fällen wird der Ertragswert nur ein Drittel oder weniger des eigenen Kaufpreises ausmachen.

Der Verkauf wird trotzdem nicht möglich sein, weil die finanzierende Bank dem Verkauf zustimmen muss. Dies wird sie nur tun, wenn der Kredit vollständig abgelöst werden kann. Der erzielte Verkaufserlös wird dafür nicht annähernd ausreichen.

Nach dem neuen Verständnis beinhaltet das Wort „Schrottimmobilien“ auch diese Art von Immobiliengeschäften. Die Immobilien ist nicht das wert, was der Käufer für sie gezahlt hat. Sie ist Schrott für ihn.

Zur Schadloshaltung des Käufers einer Schrottimmobilie gibt es zahlreiche juristische Möglichkeiten.