GoMoPa: CFB Fonds 165: Kredit in Schweizer Franken verhindert Ausschüttung

(ss) - Der von der Commerzbanktochter Commerz Real AG aus Eschborn im Jahr 2007 aufgelegte geschlossene Immobilienfonds mit der Nummer 165 wäre eigentlich eine wahre Goldgrube, wenn der Fonds nicht die Hälfte der Kreditsumme von gesamt rund 88 Millionen Euro zum Kauf eines schicken Bürogebäudes am Bahnhof Gare de l' Est in Paris in Schweizer Franken aufgenommen hätte.

Für einen Euro gab es 2008 noch 1,64 Schweizer Franken, heute bekommt man für einen Euro nur noch 1,21 Schweizer Franken.

Dieser Wechselkursverfall des Euro gegenüber dem Schweizer Franken hat so fatale Auswirkungen und bläht den Gesamtkredit in Euro im Verhältnis zum Beleihungsgewert des Gebäudes so stark auf, dass die Anleger seit 2010 ihre prognostizierten Rückzahlung des Investitionsbetrages von 5 Prozent nicht mehr erhalten.

Ihr Kommanditkapital (das beträgt 10 Prozent des Investitionskapitals, 90 Prozent zahlten die Anleger als Darlehen an die Objektgesellschaft SCI Euro Alsce Paris) sank von einstmals rund 6,5 Millionen Euro durch Bilanzverluste von über 4,4 Millionen Euro seit 2011 auf nur noch rund 1,88 Millionen Euro.

Und das, obwohl die Büroimmobilie (15.591 Quadratmeter Büro- und Servicefläche und 49 Tiefgaragenplätze) seit dem 16. Oktober 2008 für 9 Jahre zu 100 Prozent an die solvente staatliche französische Eisenbahngesellschaft SNCF vermietet ist, die auch pünktlich ihre Jahresmiete von 7,574 Millionen Euro überwies.

Doch mehr als eine ganze Jahresmiete musste die Fondsgesellschaft (sie heißt ABANTUM Beteiligungsgesellschaft mbH & Co. Objekt Euro Alsace Paris KG und sitzt in der Mercedesstraße 6 in Düsseldorf) bis Mitte vorigen Jahres an die finanzierende Bank (Hypothekenbank Frankfurt mit Sitz in Paris) an Sondertilgungen leisten. Fondsgeschäftsführer Martin Suchsland (50) aus Kaarst begründet das im Geschäftsbericht für das Jahr 2012 so:
 
Zitat:


Die Fremdfinanzierung in Höhe von 88,5 Millionen Euro wurde bei Erwerb der Fondsimmobilie aufgrund des damals deutlich niedrigeren Zinsniveaus zu 50 Prozent in Schweizer Franken aufgenommen. Der Wechselkurs des Euro zum Schweizer Franken betrug bei Darlehensaufnahme rund 1,6398 SFR (je 1 Euro).

Zum Jahresende 2012 bezifferte sich der Wechselkurs auf 1,2072 SFR (je 1 Euro). Dieses Kursniveau hat eine rechnerische Erhöhung des Darlehensbetrags auf rund 59,8 Millionen Euro zur Folge.

[...]

Aufgrund der Überschreitung der vereinbarten Beleihungsgrenze verlangt die Bank entsprechend den Regelungen des Darlehensvertrages, aus den Mietüberschüssen vorrangig Sondertilgungen auf das Darlehen vorzunehmen.

Die notwendig gewordenen Sondertilgungen auf das Darlehen haben den positiven Effekt, dass das Darlehen schneller als geplant reduziert wird.

Im Geschäftsjahr 2012 wurden insgesamt 1,6 Millionen Euro an Sondertil gungen geleistet, bis zum 30. Juni 2013 insgesamt rund 8,54 Millionen Euro.



Hinzu kommt noch, dass es in Frankreich eine Änderung in der Steuergesetzgebung gab und der Fonds im Geschäftsjarh 2012 satte 1,6 Millionen Euro an Objektsteuer für die Jahre 2011 und 2012 an den französischen Fiskus überweisen musste.

 

Über solche Risiken seien Anleger, die sich nun an die Anlegerschutzkanzlei der Brüder Jochen und Manfred Resch aus Berlin Charlottenburg gewandt haben, nicht aufgeklärt worden.

Jochen Resch teilte dem Finanznachrichtendienst GoMoPa.net mit:

 

 

Zitat:

Bei Überschreiten des vereinbarten Grenzwertes kann die Bank eine Sondertilgung verlangen oder sogar den Kredit kündigen. Über diese loan-to-value Klausel und was sie in der Konsequenz für die Beteiligung bedeutet, wurden die von uns betreuten Anleger nicht ausreichend aufgeklärt.

Persönliche Haftung droht bei CFB Fonds 165

Zudem bietet auch die Rechtskonstruktion einige Unsicherheiten. So kann es aus steuerlichen Gründen dazu kommen, dass die Anteile unmittelbar auf den Anleger übertragen werden. Der Anleger wird dann unmittelbar Gesellschafter der französischen SCI (societe civile immobiliere). Diese Rechtsform entspricht in etwa der deutschen Gesellschaft bürgerlichen Rechts. Der Anleger haftet dann für die Verbindlichkeiten der Objektgesellschaft quotal persönlich in voller Höhe.

Das überschreitet bei Weitem das Haftungsrisiko des Kommanditisten nach deutschem Recht. Wenn der Kommanditist seine Einlage voll geleistet hat, ist die Haftung grundsätzlich ausgeschlossen. Allerdings lebt diese wieder auf, wenn die Ausschüttungen nicht aus erzielten Gewinnen, sondern faktisch eine Rückzahlung des eingezahlten Kapitals sind.


Auch auf diese Aspekte wurde in der Beratung nicht ausreichend hingewiesen.

Hohe Provisionen für die Vermittlung des CFB Fonds 165 Erwähnenswert ist auch, dass die beratende Bank eine Provision erhalten hat. Nach unseren Erkenntnissen ist über diese Provision in Höhe von 12,5 Prozent nicht aufgeklärt worden.

Die Rechte der Anleger des CFB Fonds 165

Der Anleger hat aber das Recht, vollständig und umfassend über alle Aspekte der Beteiligung anlegergerecht beraten zu werden. Das gilt insbesondere für die oben genannten Risiken. Wird der Anleger falsch oder unvollständig beraten, stehen ihm Schadensersatzansprüche zu. Dies setzt immer eine individuelle Prüfung der rechtlichen Ansprüche voraus.


Fondsgeschäftsführer Martin Suchsland fühlt sich von den Resch Rechtsanwälten wie auch von anderen Kanzleien zu Unrecht angegriffen und warnt die Fondsanleger im letzten veröffentlichten Geschäftsbericht wie folgt:

Zitat:


Einige Rechtsanwaltskanzleien versuchen mit Hilfe von Rundschreiben durch gezielte Verunsicherung der an der Fondsgesellschaft beteiligten Investoren neue Mandanten zu akquirieren Diese Rechtsanwaltskanzleien recherchieren die wirtschaftliche Situation der jeweiligen Fondsgesellschaft oftmals nicht oder nur oberflächlich.

Es wurden sogar die Investoren eines bereits aufgelösten CFB-Fonds angeschrieben, welcher für die Investoren ein überplanmäßiges Ergebnis hatte. Teilweise wurden bereits strafbewehrte Unterlassungserklärungen dieser Kanzleien bezüglich ihrer Aussagen zu dem jeweiligen CFB-Fonds eingeholt. Die rechtlichen Möglichkeiten, gegen entsprechende Rundschreiben vorzugehen, sind jedoch beschränkt.

Falls Sie von einer Rechtsanwaltskanzlei aufgefordert werden, gegen Ihre Fondsgesellschaft zu klagen, stehen wir Ihnen oder Ihr Vertriebspartner für Fragen gerne zur Verfügung.


Nun mag die Commerzbank über ausgezeichnete Rechtsanwälte verfügen. Dass es keine halbjährlichen Rückführungen der Investorengelder gibt, steht ja nun mal im Geschäftsbericht des Fonds.

Und wenn die Kommanditisten beim Kauf der Fondsanteile und beim Zeichnen der Darlehen an die Objektgesellschaft nicht über die Risiken des Fremdwährungskredits, der Gesellschaftskonstruktionen in Frankreich und über die Rückvergütung an die Commerzbank aufgeklärt wurden, haben Fondsgesellschaft und Vermittler ein Probelm. Nun denn...