Eigentumswohnungen

"Grundbuch statt Sparbuch" oder "Immobilien sind sicher", das sind die Schlagworte, mit denen unzählige Vertriebe um Kunden werben. Ist diese Aussage richtig?.

Dabei handelt es sich um Immobilien, die umgangsprachlich häufig als Schrottimmobilien bezeichnet werden!

Dass man mit Immobilien reich werden kann , gilt auf dem „Grauen Kapitalmarkt“ wohl nur für die Vertriebe, die Verkäufer und die Banken. Die Zeche zahlt meistens der Käufer einer fremdfinanzierten vermieteten Eigentumswohnung.

Entscheidend kommt es immer auf den Einkaufspreis an. Der ist für den Verkäufer meist günstig. Sei es , dass er Immobilienobjekte in einem großen Paket erwirbt oder als Bauträger, der eine Ruine wieder zu einer schmucken denkmalsgeschützten Immobilie rausputzt.

Wenn diese Wohnungen jetzt von Vertrieben dann auf den Markt gedrückt werden, sind sie für den ahnungslosen „Normalkäufer“ meist schon unrentabel. Regelmäßig sind sie weder zur Altersvorsorge und noch weniger zum späteren Weiterverkauf mit Gewinn geeignet.

Der Verkäufer hat nämlich seine eigene Bewertung. Sie ergibt sich aus dem Vergleich der Preise zu den anderen Anbietern. Fast alle Verkäufer verkaufen meist zu ähnlichen Preisen. Diese Verkaufspreise errechnen sich aus dem eigenen Einkauf, etwaigen Sanierungskosten, dem Unternehmergewinn und den internen Vertriebsprovisionen! Allein die Vertriebsprovisionen machen einen Betrag zwischen 15 % bis 30 % aus. Jetzt muss nur noch eine Bank gefunden werden, die den potentiellen Käufer finanziert und der Vertrieb kann an die Arbeit gehen. Stichwort: Anruf zur Steuerpolitik!

Wenn der Käufer später die vermietete Wohnung selber weiterverkaufen will, gelten ganz andere Regeln der Bewertung. Für die fremd genutzte Eigentumswohnung sollte grundsätzlich auf den Ertragswert abgestellt werden. Die Ertragswertberechnungsmethode ist vorgeblich kompliziert und füllt ganze Bibliotheken. Aber man kann es sich auch einfacher machen und den realen Markt beobachten.

Der Ertragswert ergibt sich aus den Mieterträgen, die am Ende tatsächlich dem Eigentümer/Vermieter zufließen. Das sind die Nettomieterträge abzüglich Verwalter- und Instandsetzungskosten. Es ist der Betrag, der am Ende abzüglich aller Kosten den Eigentümer nachhaltig zur Verfügung stehen. In der wirklichen Welt der An- und Verkaufspraxis der Makler wird zur Ermittlung des Wertes der 10- bis 15fache Jahresmietzins angesetzt. Bei Zwangsversteigerung liegt der Wert noch niedriger.

Da es maßgeblich auf den Mietertrag ankommt, ist unerheblich, ob das Haus in einem guten oder sogar hochwertig baulichen Zustand ist. Deshalb können auch hochwertig renovierte Immobilienobjekte mit geringen Mieterträgen faktisch unverkäuflich werden, wie zahlreiche denkmalgeschützten Immobilien in Leipzig oder in Chemnitz.

Dabei wird den Käufern gerade von Seiten der Anlagerater oft suggeriert, die Wohnungen könne man nach einigen Jahren mit Gewinn weiterverkaufen. Praktisch sind diese Wohnungen allerdings unverkäuflich, weil der Ertragswert oft nur einen Bruchteil des ursprünglichen Einstiegspreises ausmacht.

Da diese Wohnungen regelmäßig an Durchschnittsverdiener verkauft werden, sind diese selten in der Lage, bei dem viel zu geringen Weiterverkaufserlös den noch offenen Restkredit abzulösen. Das ist jedoch Voraussetzung für die Zustimmung der Bank zur Löschung der Grundschuld.

Damit sind die Erwerber auf die gesamte Laufzeit des Kredits von rund 25 Jahren an die Wohnung und an den Kredit gebunden.

Eine schwierige Situation für den Anleger, wenn der Kredit  vollständig zurückbezahlt werden muss. Der Verkaufserlös erreicht aber nur einen Bruchteil der Darlehenssumme. Er reicht nicht zur Tilgung des Darlehens. Eine Umschuldung scheidet regelmäßig aus, weil die Hausbank des Käufers  eine Finanzierung gewährt, ohne dass sie durch den Wert der Wohnung abgesichert wäre.
 


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Wenn Sie als Kapitalanleger Probleme haben, dann sind Resch Rechtsanwälte für Sie da.
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Referenzen

Jochen Resch mit Dr. Dr. Cay von Fournier im Interview über das Thema Exzellente Unternehmen.
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