Denkmalgeschützte Immobilie – Nachteile und Vorteile beim Erwerb denkmalgeschützter Immobilien

Denkmalgeschützte Immobilien: Auf den Einkaufspreis kommt es an!

Viele Anleger reizen die Steuervorteile, die mit dem Erwerb einer denkmalgeschützten Immobilie verbunden sind. Aber reichen diese Steuervorteile aus, um den Erwerb einer denkmalgeschützten Immobilie zu rechtfertigen? Ist nicht das Wort „Steuervorteil“ an sich schon ein Nonsens-Begriff? Anleger sollten sich die Vor- und Nachteile sehr bewusst machen, bevor sie sich zum Kauf einer denkmalgeschützten Immobilie entschließen.

Denkmalgeschützte Immobilie und Steuer sparen

Das Steuersparen ist das Hauptmotiv für den Erwerb einer denkmalgeschützten Immobilie. Schaut man sich bei Google die Anzeigen zum Thema „denkmalgeschützte Immobilien“ an, so wird damit geworben, dass man bis zu „35 % des Kaufpreises vom Finanzamt zurückerhalten“ kann oder dass man „hohe Steuern in Vermögen“ umwandelt.

Denkmalgeschützte Immobilie: Steuern sparen kein gutes Argument
Steuern sparen und Steuern in Vermögen umwandeln klingt schön. Es sind aber keine wirklich guten Argumente, denn beim Erwerb einer denkmalgeschützten Immobilie sollte man zuerst darauf achten, dass es sich in guter Lage befindet und  dass damit dem eine hohe Miete erzielt werden kann. Das sind die einzigen beiden wichtigen Kriterien, wobei das eine meist auch das andere bedingt.

Denkmalgeschützte Immobilien: Wie ist bauliche Sanierung durchgeführt?
Zudem kommt es noch darauf an, dass die bauliche Sanierung der denkmalgeschützte Immobilie ordentlich durchgeführt wird und auch die Energieeffizienz hoch ist. Leider sind diese Banalitäten keine Selbstverständlichkeit. Oft genug haben die denkmalgeschützten Immobilien schon nach wenigen Jahren mit erheblichen Baumängeln zu kämpfen. Das Thema Energieeffizienz wird sich zudem in vielen Fällen mit den denkmalrechtlichen Vorschriften beißen, so dass eine optimale Energieeffizienz nur schwer erreichbar ist.

Denkmalgeschützte Immobilien: Auf den Einkaufspreis kommt es an!

Der entscheidende Punkt ist aber letztlich immer der Einkaufspreis. Bei denkmalgeschützten Immobilien in den Hauptzentren für denkmalgeschützte Immobilien in Städten wie Leipzig oder Chemnitz sind die aktuellen Einkaufspreise als eher spekulativ zu bezeichnen. Die real erzielbaren Mieten rechtfertigen allenfalls einen Kaufpreis, der nicht einmal die Hälfte des vielfach in den Anzeigen genannten Verkaufspreises liegt.

Denkmalgeschützte Immobilien: Erfahrungen der geschädigten Anleger
Diese böse Erfahrung haben Anleger gemacht, die vor bald 10 Jahren eine denkmalgeschützte Immobilie in Leipzig oder Chemnitz erworben haben und diese jetzt nach 10 Jahren verkaufen wollen. Noch die vollmundigen Versprechungen der Vertriebsmitarbeiter im Ohr erleben sie, dass ihnen in Leipzig häufig genug nur die Hälfte ihres damaligen Kaufpreises bezahlt wird. In Chemnitz gelingt meistens nicht mal das. Der Erlös reicht nicht aus, um die noch offene Darlehenssumme abzuzahlen.

Denkmalgeschützte Immobilien: Wird es in 10 Jahren alles besser sein?
Zwar sind inzwischen die Preise gestiegen, aber eben auch die Verkaufspreise für denkmalgeschützte Immobilien. Es ist also nicht erkennbar, dass diejenigen, die heute eine denkmalgeschützte Immobilie kaufen, damit rechnen können, dass es ihnen in 10 Jahren besser geht als denjenigen, die jetzt nach Ablauf von 10 Jahren den wahren Wert ihrer Immobilie im Zuge des Verkaufes erfahren.

Denkmalgeschützte Immobilie: Was ist eigentlich „Steuern sparen“?
Und hat sich das Ganze steuerlich gelohnt? Viele können sich unter dem Begriff „Steuersparen“ nichts vorstellen, außer dass es eben Geld vom Finanzamt zurückgibt. Viele gehen von der irrigen Vorstellung aus, dass sie bei einer 80%igen Abschreibungsmöglichkeit auch 80 % ihrer Steuern zurückbekommen. Irrtum!

Denkmalgeschützte Immobilien: Man kann gar Steuern sparen!
Die Sonderabschreibungen führen dazu, dass sich das persönliche Einkommen in den jeweiligen Jahren um den Abschreibungsbetrag mindert. Wer also zum Beispiel € 10.000,00 pro Jahr abschreiben kann, der mindert sein Einkommen um € 10.000,00 jährlich. Bei einem Steuersatz von 30 % bekommt er also von den € 10.000,00 nur € 3.000,00 zurück. Kann man es Sparen nennen, wenn man € 10.000,00 ausgibt, um € 3.000,00 zurückzuerhalten?

Denkmalgeschützte Immobilien: Wem nützt das Steuersparmodell?
Man kann die gesamte Steuerpolitik mit den Sonderabschreibungen immer unter dem Aspekt betrachten, wem es nützt. Für die Bauträger ist es auf jeden Fall ein gutes Geschäft, weil sie unter dem Aspekt des Steuersparens Verkaufspreise aufrufen können, die ihnen ansonsten aufgrund der Wirtschaftlichkeitsberechnung auf der Grundlage der Ertragspreise schlicht unmöglich wären. Vertriebe freuen sich über die hohen Provisionen, die sie für die Vermittlung von steuerbegünstigten Immobilien erhalten. Die Mieter freuen sich, dass in Städten wie Leipzig oder Chemnitz oft schöne und begehrte Objekte zu sehr günstigen Preisen zu mieten sind. Die Stadt freut sich darüber, dass eine rege Bautätigkeit entfaltet wird und sich letztlich das Bild der Stadt erheblich verschönert. Die einzigen Opfer sind vielfach die Anleger, die denkmalgeschützte Immobilien kaufen, die aufgrund der Ertragswerte häufig genug nicht einmal die Hälfte von dem wert sind, was sie bezahlen.

Denkmalgeschütze Immobilien: Kann Anleger Rückabwicklung verlangen?
Welche Möglichkeiten gibt es, aus dieser Falle wieder herauszukommen? Besser wäre es freilich, man würde gar nicht erst in diese Falle hineintappen und die Rechenkünste vieler Vertriebe zu durchschauen, um festzustellen, dass es eben doch kein gutes Geschäft ist, bei dem man Steuern sparen kann. Aber auch sonst gibt es mancherlei Ansätze, wie man die Kaufverträge anfechten kann und die Rückabwicklung des Geschäftes durchführen kann.

Denkmalgeschützte Immobilien: Anspruch auf Schadensersatz
Wird ein Anleger falsch beraten, hat er grundsätzlich gegenüber dem Verkäufer einen Anspruch auf Rückabwicklung und Schadensersatz. Er wird so gestellt, als hätte er die denkmalgeschützte Immobilie nicht erworben. Dabei kommt es immer auf den Einzelfall an.

Resch Rechtsanwälte – Anlegerschutz seit 1986
Wenn Sie eine denkmalgeschützte Immobilie kaufen wollen oder bereits gekauft haben und wissen möchten, was Sie tun können, rufen Sie an unter 030 885 97 70 oder füllen Sie den Fragebogen aus.

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Wenn Sie als Kapitalanleger Probleme haben, dann sind Resch Rechtsanwälte für Sie da.
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