Berlin Estate und Berlin Aspire: Immobilien-Fall an Staatsanwaltschaft übergeben

"Immer an der Wand lang" heißt der Kehrreim eines Berliner Gassenhauers aus dem Jahre 1907. Er wird bis heute umgangssprachlich-scherzhaft zitiert, wenn man sich möglichst unauffällig durch eine Straße, einen Korridor oder Ähnliches bewegen will.

Zwei Immobilienunternehmen bewegen sich schon länger im gesetzlichen Graubereich immer an der Wand lang und sorgen dafür, dass bezahlbarer Miet-Wohnraum in Berlin noch knapper wird.

Die israelische Gruppe Berlin Estate und Berlin Aspire haben sich am Berliner Markt einen zweifelhaften Ruf erworben. Ihr Geschäftsmodell bringt einige Gewinner hervor - und viele Leidtragende, die sich nicht trauen, an die Öffentlichkeit zu gehen. Denn ein Vermieter kann seinem Mieter kündigen, wenn das Vertrauensverhältnis gestört ist.

Das MieterEcho aus der Möckernstraße 92 in Berlin Kreuzberg fasste das Geschäftsmodell wie folgt zusammen:

Zitat:


Berlin Aspire vermarktet Eigentumswohnungen, bevor ihre Umwandlung genehmigt ist. Das Immobilienunternehmen Berlin Aspire Real Estate GmbH sucht das schnelle Geschäft.

Die Vertreibung von Mieter/innen, die Täuschung von Käufern und die Zwischennutzung als Ferienwohnungen gehören zur Verwertungsstrategie.


Berlin Estate aus Tel Aviv gehört zum größten Teil dem israelischen Geschäftsmann Adi Avraham Keizmann (46), der in Wien lebt und in Israel Schlagzeilen machte mit einer inzwischen geschiedenen Ehe mit der Industriemagnatin Ofra Strauss.

Seit 2011 baute er ein Firmennetzwerk auf, das von seiner ADO Holding Limited in Tel Aviv über Wien, Zypern bis nach Berlin führt.

Immer an seiner Seite: die israelischen Rechtsanwältin Liat Tal (47), die in Berlin lebt. Sie gründete 2011 die Berlin Aspire Real Estate GmbH mit Sitz in der Friedrichstraße Ecke Behrenstraße in Berlin Mitte.

Berlin Estate aus Tel Aviv und Berlin Aspire aus Berlin kaufen gerne in Gegenden von Wedding, Moabit oder Neukölln, in denen die Mieten noch niedrig sind, die Preise für Eigentumswohnungen jedoch stark steigen, während Kriminalität, sozialer Abstieg und Armut weiterhin unübersehbar sind.

Dort ist das Risiko eher gering, dass die Mieter wirtschaftlich in der Lage sind, von ihrem Vorkaufsrecht bei Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen Gebrauch zu machen. Diese Mieter sind bei angekündigten Renovierungen mit Mieterhöhungen eher bereit, eine finanzielle Auszugshilfe anzunehmen, als zu kaufen.

Das Unternehmen geht in vielen Fällen nach dem gleichen Muster vor: Es erwirbt die Mietshäuser, teilt sie auf und verkauft die Wohnungen dann zügig weiter an ihre Kunden.

Auf diese Weise kaufte sich die Gruppe 44 Häuser in Berlin, das sind mehr als 1.600 Wohnungen. Die meisten davon verkaufte sie an Kleinanleger in Israel weiter, um dann für diese ausländischen Investoren unter Umgehung des Berliner Zweckentfremdungsverbots (welches für Besitzer außerhalb Deutschlands nicht gilt) die Wohnungen in Ferienpartments umzuwandeln, bei denen die Berlin Aspire Gruppe dann das Sechsfache der bisherigen Miete hereinholen kann.

Die Käufer in Israel werden damit geködert, dass sie nur 40 Prozent des Kaufpreises anzahlen müssen und sie drei Jahre lang eine Einkunftsgarantie von 5 Prozent pro Jahr auf die Einzahlung erhalten, egal ob die Wohnung vermietet wird oder nicht. Die Restfinanzierung, die in vielen Fällen von der Berliner Sparkasse gestellt wurde, würde sich in dieser Zeit von ganz alleine tragen.

Das Ganze nennt sich für die israelischen Käufer Rundum-Sorglos-Paket.

Sie unterschreiben in einem Büro in Israel eine "Absichtserklärung" und erteilen Vollmachten für Anwälte und Notare in Berlin. Häufig zahlen sie die Wohnung schon an. Danach müssen sie fast nichts mehr tun. Die mit Aspire verbundenen Firmen kümmern sich in Berlin zum Beispiel um Finanzierung, Kaufvertrag und Eigentumsübertragung. Und auch nachdem die Wohnungen verkauft sind, verdienen Firmen des Unternehmensverbunds weiter daran: Verwaltung, Sanierung und immer häufiger auch die Vermietung von möblierten Apartments - all das wird vermittelt.

Die deutschen Altmieter jedoch wissen von diesen um 5 Prozent günstigeren Kaufpreis nichts.

Was das Geschäftsmodell nicht nur unkoscher macht, sondern auch juristisch angreifbar. Denn nach deutschem Recht können Altmieter zwei Monate lang in einen Verkaufsvertrag einsteigen, und zwar zu gleichen Bedingungen.

Darauf verweist die Berliner Großkanzlei Schirp & Partner Rechtsanwälte mbB in Mitte (Leipziger Platz 9) und sieht Chancen auf Schadensersatz für Mieter, die nicht gekauft haben, ebenso wie für Mieter, die doch gekauft haben, aber ohne die garantierten Einkünfte von 5 Prozent.

Wie können sich Betroffene dagegen wehren?

Solche maßgeblichen Nebenabreden müssten notariell beurkundet werden, sonst seien diese Kaufverträge nichtig, betonte der Berliner Fachanwalt für Handels- und Gesellschaftsrecht Philippe Koch, Mitinhaber der Kanzlei Impact Rechtsanwälte Avocats GbR aus Schöneberg (Hauptstraße 37) in der rbb-Abendschau vom 18. Februar 2019.

"Es bedarf allerdings eines enormen Aufwandes von Mieterseite, den Sachverhalt zu ermitteln und dann juristisch zu prüfen", schränkt Koch ein.

Die Beweislast, dass ein Schaden entstanden ist, liege beim Kläger:

Wenn der Beweis nicht gelingt, verliert man den Prozess und trägt die Kosten.

Die Höhe der dann anfallenden Kosten würde vom Streitwert abhängen, also dem Kaufpreis der Wohnung. Da wäre man schnell bei mehreren tausend Euro.

Mögliche Schadenersatzansprüche wegen Verweigerung des Vorkaufsrechts

Unter Umständen könne aber die Staatsanwaltschaft den Sachverhalt im Rahmen eines Ermittlungsverfahrens aufklären, wenn ein Anfangsverdacht für eine Straftat vorliege, so Philippe Koch. Der Mieter sollte aktiv werden, wenn es Anhaltspunkte für Nebenabreden gibt, die sich nicht im notariellen Kaufvertrag wiederfinden. Eventuell bestehen Schadensersatzansprüche "wegen Vereitelung des Vorkaufsrechts". Ein Anwalt müsste prüfen, ob eine Strafanzeige ratsam sei, so Koch.

Das Geschäftsmodell von Berlin Estate und Berlin Aspire schrammte wohl so hart am Rand der Legalität entlang, dass Katrin Schmidberger (36), Sprecherin für Wohnen, Mieten und Tourismus der Grünenfraktion im Berliner Abgeordnetenhaus, den Fall Berlin Estate und Berlin Aspire nun an die Berliner Staatsanwaltschaft übergab:

Der Berliner Zeitung sagte sie vor wenigen Tagen:

Zitat:


Ich habe den Sachverhalt an die Staatsanwaltschaft zur Prüfung geschickt.



Informationen von der Unternehmensgruppe Berlin Estate und Berlin Aspire zu bekommen, ist nicht einfach. Sie lehnt es ab, Fragen zu beantworten oder Stellungnahmen für eine Veröffentlichung abzugeben.

Nach Auffassung einer weiteren Berliner Großkanzlei, Resch Rechtsanwälte aus Charlottenburg (Ernst Reuter Platz 8), die sich dem Anlegerschutz verschrieben hat, haben die israelischen Firmeninhaber die eigenen Landsleute in Vorverträge geschickt, die "nach deutschem Recht nichtig sein" dürften.

Tatsächlich taucht die 5-Prozent-Regelung in den am Ende vor einem Berliner Notar abgeschlossenen Kaufverträgen gar nicht mehr auf.

Und, so Rechtsanwalt Jochen Resch gegenüber dem Berliner Kurier: Das Fünf-Prozent-Versprechen "klingt so, als sei man aus dem Schneider: Aber was ist, wenn nach Ablauf der Garantie die Einnahmen geringer ausfallen? Dann muss der Käufer das Darlehen aus der eigenen Tasche bedienen." Resch glaubt, dass die Anleger Ansprüche gelten machen könnten.

Überhöhte Kaufpreise?

Anwalt Resch:


Zitat:
Die Preise von Berlin Aspire und Real Estate scheinen überhöht.

Grundlage für diese Kaufpreise dürften vielfach überdurchschnittliche Mieten sein, die sich nur durch die rechtlich umstrittene Kurzvermietung als Ferienwohnungen rechtfertigen.

Eine Wohnung ging 2016 für 120.000 Euro weg. Dem Berliner KURIER liegt eine gutachterliche Stellungnahme aus dem Verkaufsjahr vor. Dort wird der Wert auf 26.000 Euro geschätzt. Selbst wenn die Schätzung sehr niedrig angesetzt sein mag, gibt sie eine Orientierung.

Wohnung schon vor rechtmäßiger Aufteilung des Mietshauses verkauft

Rechtsanwalt Koch erinnert sich zurück an 2011, das Jahr, in dem Adi Keizman die Unternehmensgruppe gründete.

Kochs Mandant hatte eine auf Hebräisch verfasste Vereinbarung in Tel Aviv geschlossen, bei der er bereits rund 11.000 Euro zahlen musste.

"Das habe ich noch nie gesehen", sagt Koch. In dem Schriftstück, das der Berliner Zeitung und dem RBB vorliegt, heißt es, "dass die Immobilie noch nicht rechtmäßig in Einheiten aufgeteilt wurde und noch kein getrenntes Rechtsverfahren für die Eintragung einer jeden Wohnung in der Immobilie im Grundbuchamt erfolgt ist".

Der Kaufgegenstand, auf den sich die Vereinbarung bezieht, existierte also noch gar nicht.

Dennoch verpflichtete sich der Käufer, 50 Prozent des Preises innerhalb von 45 Tagen nach Unterzeichnung zu bezahlen.

Philippe Koch, Fachanwalt für Handels- und Gesellschaftsrecht:

Zitat:

Mir ist so ein Vertrag noch nie untergekommen.

Koch wandte sich an den israelischen Notar. Er schrieb: Es

Zitat:


bestehen Zweifel daran, ob der Kaufgegenstand überhaupt besteht. Denn mangels Teilungserklärung wurde offensichtlich das Eigentum an dem Grundstück noch gar nicht in Miteigentumsanteile aufgeteilt.

Verkaufen, bevor die Teilung vorliegt? Die Bundesnotarkammer teilt mit, dass dies kein unübliches Verfahren sei.

Anwalt Koch findet jedoch:

Zitat:


Das ist ein Hochrisikogeschäft.

Denn hier gehe der Käufer in Vorleistung ohne die Sicherheit zu haben, Eigentümer zu werden. Der Käufer trage das volle Insolvenzrisiko.

In einer E-Mail weist er den Notar darauf hin, dass der "in Tel Aviv geschlossene Vertrag nach Maßgabe des deutschen Rechts nicht wirksam sein dürfte".

Ungültig sei die Vereinbarung, weil ein Kaufvertrag einer Immobilie in Deutschland nur von einem Notar beurkundet werden könne. So will es das Bürgerliche Gesetzbuch, Paragraf 311 b.

Das Beispiel Huttenstraße 71 in Moabit

Der Berliner Mieterverein aus der Spichernstraße 1 in Wilmersdorf schrieb im Dezember 2014:

Zitat:

Ein Berliner Immobilienunternehmen bietet speziell israelischen Anlegern Wohnungen zum Kauf an, die noch gar nicht in Einzeleigentum umgewandelt sind....

Den Wohnungskäufern werden höchste Wertsteigerungen und ein großes Mieterhöhungspotenzial zugesichert...

Die Huttenstraße 71 in Moabit ist das neueste Projekt der "Berlin Estate"-Gruppe. Gleich nach dem Kauf, lange bevor die Firma im Grundbuch eingetragen war, begann sie mit der Vermarktung der Wohnungen. In Einzeleigentum aufgeteilt ist das Haus immer noch nicht. Das Angebot richtet sich hauptsächlich an israelische Kleinanleger, die Prospekte und Internetseiten sind ausschließlich in hebräischer Sprache.

Ein Übersetzungsprogramm bringt erstaunliche Behauptungen zutage: Berlin sei die Hauptstadt mit der stärksten und stabilsten Wirtschaft in Europa und würde bis 2025 auf über acht Millionen Einwohner anwachsen. Die Huttenstraße 71 wird mit der Nähe zum "historischen Hauptbahnhof" beworben. Auf den Prospektfotos ist das Erdgeschoss mit seinen arabischen Läden abgeschnitten - offenbar will man Kaufinteressenten nicht verstören.


Hinzu kommt: Berlin Estate und Berlin Aspire lassen Investoren im Unklaren, die das Berliner Mietrecht nicht kennen.

Rechtsanwalt Koch hatte in den vergangenen Jahren immer wieder mit Aspire zu tun.

Die meist israelischen Käufer wüssten nicht viel über das deutsche Mietrecht und können schnell eine böse Überraschung erleben.

Eine Berliner Mieterin berichtete am 18. Februar 2019 in der rbb-Abendschau, kürzlich hätten die neuen Eigentümer ihrer Wohnung die von ihnen gekaufte Immobilie besichtigen wollen. Sehr enttäuscht seien die gewesen, erzählt sie. Sie hätten die Wohnung für ihre Tochter gekauft:

Zitat:

Die sind davon ausgegangen, dass sie diese Wohnung selbst nutzen können. Und das geht nicht, weil ich die nächsten neun Jahre hier noch Mieterschutz genieße.

Keineswegs sind alle Anleger unzufrieden mit den Leistungen von Berlin Aspire. So manchem aber dämmert inzwischen, dass sein Investment nicht das ist, was er sich darunter vorgestellt hat.

Ein israelischer Marketing-Manager, der in Moabit mehrere Wohnungen gekauft hat, sagte der Berliner Zeitung über Berlin Estate und Berlin Aspire:

Zitat:


Sie sind sehr nett, aber sie haben mir vieles nicht gesagt. Mir war zum Beispiel nicht klar, dass ich die Miete nicht anheben kann.

Anlegerschutzanwalt Jochen Resch bemängelt:

Zitat:


Berlin Aspire: Rechte der Investoren werden beschnitten

Auffällig ist auch, dass die Interessen der Käufer zu Lasten der Berlin Aspire und Berlin Estate des künftigen WEG-Verwalters durch eher untypische Teilungserklärungen eingeschränkt werden. Wissen die Anleger, dass die Wohnungen regelmäßig vermietet sind und nach deutschem Recht (§ 566 BGB) der Grundsatz gilt: "Kauf bricht nicht Miete"?

Berlin Aspire: Kennen die Investoren die Rechte zum Mieterschutz?

Zudem ist zu berücksichtigen, dass nach dem im deutschen Mietrecht ausgeprägten Mieterschutzgedanken vielfach der Mieter ein Vorkaufsrecht besitzt. Sein Mietverhältnis ist unbefristet, also nicht kündbar und selbst bei Eigenbedarf des Eigentümers haben die Mieter einen langjährigen Kündigungsschutz.

Zudem sind in Berlin durch die sogenannte Mietpreisbremse die Mietpreise durch Vergleichsmieten begrenzt. Je nach Ausstattung und Lage der Wohnung kann der Vermieter die Wohnungen nur eine Miete innerhalb einer festgelegten Spanne erheben.


Allerdings, so die Grünen-Franktionssprecherin im Berliner Abgeordnetenahus Katrin Schmidberger:


Zitat:

Die Regelung zur Mietpreisbremse greift nicht, da möblierte Vermietungen nicht darunter fallen.

Die Berlin Aspire Unternehmensgruppe bietet mit der inberlin homes ibh GmbH aus der Behrenstraße 27 in Berlin Mitte auch einen Dienstleister für möbliertes Wohnen auf Zeit in den Wohnungen an, die von den ursprünglichen Mietern "befreit" wurden. Auf diese Weise lassen sich Einnahmen von rund 30 Euro pro Quadratmeter im Monat erzielen.

Eine Mieterin in einem Haus im Westen der Stadt sagte dem Berliner Kurier, dass sich die Atmosphäre änderte, als die Unternehmensgruppe Berlin Aspire das Gebäude kaufte:

Zitat:

Früher lebten hier viele einfache Leute, alte Berliner. Und plötzlich hatten wir das Partyvolk im Haus.
Ständig laufen Leute vorbei, bei denen man sich fragt: Wer bist du eigentlich? Es ist nicht mehr das Wohnen, was man kennt.


"Mit einer ausgewogeneren Mischung von Eigentümern sei so etwas schwerer möglich", davon ist Gabriele Heinrich überzeugt. Sie ist Geschäftsführerin des Verbandes "Verein Wohnen im Eigentum".

Als sie erfährt, dass die Unternehmensgruppe Berlin Aspire nicht nur zu Finanzierung berät, sondern auch Instandhaltung und Verwaltung anbietet, ist sie erstaunt. Solche Geschäftsmodelle seien für Anleger mitunter "mit großen Gefahren verbunden und für die Mieter eine Katastrophe".

Angesichts eines "komplexen" Berliner Marktes wirbt die Gruppe damit, ihren Kunden "ein umfassendes Management-Spektrum" zu bieten.

Laut einer Vereinbarung, die dem Berliner KURIER vorliegt, verpflichtet sie sich, "schnellstmöglich" ein Darlehen "zu den in Deutschland üblichen Bedingungen zu organisieren".

Die Berliner Sparkasse vergab mehrere Kredite für die Aspire-Gruppe.

Dabei arbeitet sie auch mit der Berliner Sparkasse zusammen. In einem dem Berliner KURIER vorliegenden Fall vergab die Bank den Kredit recht lax.

Das legt ein Brief an Mieter in einem Haus in Moabit nahe.

Die Bank schrieb im Mai 2017:

Zitat:

Die Berliner Sparkasse hat dem Eigentümer Ihrer Wohnung ein Darlehen gewährt. Die Wohnung dient dabei als Sicherheit, deswegen ist es notwendig, dass ein von uns bestellter Gutachter Ihre Wohnung besichtigt.

Die Darlehensvergabe erfolgte also wohl vor der Begutachtung. Die Sparkasse wollte sich nicht äußern, ohne das Dokument zu sehen. Aber es widerspräche den Grundsätzen.

Das Kreditinstitut teilte allgemein mit:

Zitat:


Die Erstellung eines Gutachtens vor Auszahlung eines Kredites ist im Rahmen jeder privaten Immobilienfinanzierung obligatorisch.


Die Gruppe arbeitet häufig mit demselben Notar zusammen.

Ein Notar fungiert beim Immobilienverkauf als unabhängiger Mittler zwischen Käufer und Verkäufer. Dieser Notar, ein Freund der Jagd, beurkundete auch Dokumente, für die Gründung der vielen GmbHs (für jedes Haus eine eigene), die zur Berlin Aspire-Gruppe gehören.

Diese Tätigkeit gefährde nicht seine Unabhängigkeit, so die Bundesnotarkammer.

2015 beurkundete er die Änderung einer Geschäftsanschrift. Es geht um eine wichtige Firma der Gruppe: die Beesands Management GmbH mit früherem Sitz in der Friedrichstraße 133 in Berlin Mitte. Die steht immer in den vom Berliner KURIER eingesehenen Kaufverträgen. Die neue Adresse lautet nach der Beurkundung durch den Notar: "c/o Büsing, Müffelmann & Theye Rechtsanwälte", Kurfürstendamm 190 in Berlin Charlottenburg

In der Kanzlei war nicht nur der spätere Außenminister Hans-Dietrich Genscher Partner, sondern auch derselbe Notar, der die Adressänderung und die Kaufverträge der Gruppe beurkundete. Die Geschäftsadresse der Beesands ist jetzt mit seiner Arbeitsadresse identisch. Auf die Frage, ob er einen Interessenkonflikt erkenne, teilte er mit, er "unterliege der notariellen Schweigepflicht".

Das fällt während der Recherche auf: Israel ist weit weg, nicht nur die Sprache und die Schrift trennen die Anleger von ihrer Anlage. Solange Käufer und Mieter nicht miteinander sprechen, hat das Firmennetzwerk die Kontrolle über die Immobilien. Und es gibt schon neue Pläne.

Adi Keizmann und sein neues Kryptowährungs-Projekt Dawn

Gründer Adi Keizman denkt schon viel weiter: Mit dem Projekt "Dawn", so stand es auf dessen Website, die während dieser Recherchen plötzlich nicht mehr erreichbar war, imaginierte er schließlich, auf Basis von Immobilien eine Kryptowährung aufzubauen.

Abgebildet waren auf der Seite Häuser in Berlin: Mietwohnungen verwandelt in digitale Nullen und Einsen, in die Millionen Anleger weltweit investieren.

Das Geschäftsmodell der Unternehmensgruppe ist komplex und fein austariert. Doch ein rechtlicher Knackpunkt sind die Ertragsgarantien, die in mehreren Vereinbarungen dokumentiert sind und die rund zwei Dutzend Anleger während der Recherche so bestätigten. Nun denn...

Imagefilm

Wenn Sie als Kapitalanleger Probleme haben, dann sind Resch Rechtsanwälte für Sie da.
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Referenzen

Jochen Resch mit Dr. Dr. Cay von Fournier im Interview über das Thema Exzellente Unternehmen.
Jochen Resch mit Dr. Dr. Cay von Fournier im Interview über das Thema Exzellente Unternehmen.