»Die Verkäufer von Schrottimmobilien haben viel dazugelernt«

 08.02.2011, Nicole Mutschke

Schrottbau Alexander Grass und seine Anwältin Nicole Mutschke vor dem Appartementhaus bei Osnabrück. Ohne Urkundenfälschung durch den Verkäufer wäre der Kaufvertrag nie zustande gekommen Gefälscht, getäuscht und abgetaucht SCHROTTIMMOBILIEN Die Nachfrage nach Wohneigentum wächst ? und mit ihr die Chancen für Betrüger. Die haben ihre Taktik inzwischen verfeinert

Es sind Angebote, die schon Tausende verführt haben: niedrige Kreditzinsen,

eine scheinbar günstige Wohnung, die Aussicht auf stetig steigende Mieteinnahmen. »Ein vermietetes Objekt zahlt sich quasi von allein«, heißt es dann. Und: »Eigenkapital für die Finanzierung ist unnötig.«

Sichere Miete Mit solchen Sätzen köderte ein Vertreter der »L. B. Immovers-Verwaltungs GmbH« auch den 28-jährigen Alexander Grass. Das Appartement bei Osnabrück sei ein Schnäppchen, man müsse sich ranhalten. 99 000 Euro sollte die

Wohnung kosten, die monatlichen Mieteinnahmen liegen heute bei 350 Euro kalt. »Natürlich habe ich versucht, mich über die Firma zu informieren«, erzählt Grass. Er habe die »Immovers« gegoogelt. Ergebnis der Internet-Suche: eine professionell aufgemachte Webseite mit diversen Wohnungen im Angebot. Keine Beschwerden oder Warnungen in Online-Foren oder bei den Verbraucherzentralen.

Neue Welle von Fällen

Nicole Mutschke, die Anwältin von Alexander Grass, wundert das nicht. »Die Firmen, die den Kauf vermitteln, sind oft viel schwerer zu greifen als in früheren Schrottimmobilienfällen.« Als zum Beispiel der Skandal um die Bausparkasse Badenia in den 90er-Jahren hochkochte, war die Vermittlerfi rma Köllner & Co. KG involviert. Dieses Unternehmen war über Jahre aktiv – und konnte deshalb in die Haftung genommen werden. »Die Option haben wir bei dieser neuen Welle von Fällen selten«, erklärt Mutschke. Häufi g existieren die vermittelnden Firmen schon nicht mehr, wenn der Immobilienschwindel auffl iegt. »Es geht meist um GmbHs, die nur für den Verkauf von Appartements in einer einzigen Wohnanlage gegründet wurden.« Im Handelsregister steht dann beispielsweise die »Fliederhof-GmbH«, die einzig für Verkäufe im Objekt »Fliederhof« zuständig ist. Schnelle Abwicklung Ähnlich war es auch im Fall von Alexander Grass. Die Immovers verscherbelte 2009 das Appartement und wurde im Januar 2010 aufgelöst. Bis in solchen Fällen die ersten Käufer misstrauisch werden, ist der Vertragspartner schon Geschichte. Dann an die Hintermänner heranzukommen, ist aufwendig. Falsche Namen Versucht man es doch, wird das oft zum Katz- und Mausspiel. Der Berliner Anwalt Jochen Resch, der sich seit den 80er-Jahren mit Schrottimmobilien beschäftigt, rät seinen Mandanten nur noch dann zu einem Rechtsstreit mit den Vermittlern, wenn sie eine Rechtsschutzversicherung haben. »Die Szene ist inzwischen sehr wandlungsfähig. Die Hintermänner, die oft schon seit Jahrzehnten im Geschäft sind, gründen immer neue Firmen oder treten unter falschem Namen auf.« Den Opfern bleibt oft nur, sich an die Bank zu halten, die den überteuerten Kauf fi nanziert hat.

Die Bank in die Pflicht nehmen

Nach der Erfahrung von Nicole Mutschke stehen die Chancen häufi g gut. »Wir können für die meisten unserer Mandanten bei der Bank einen Vergleich erreichen «, sagt die Juristin, die auf Bank- und Kapitalmarktrecht spezialisiert ist. In der Regel verzichtet die Bank auf den noch ausstehenden Teil der Darlehensrückzahlung. »Im Gegenzug bekommt sie die Wohnung, die verkauft bzw. zwangsversteigert wird.« Urkundenfälschung Bei Alexander Grass, den der Immobilienkauf an den Rand des Ruins gebracht hat, ist die Lage noch etwas komplizierter. Damit die Immovers für ihn den Kredit beantragen konnte, reichte der junge Familienvater seine Einkommensbelege ein. 1080 Euro brutto im Monat verdiente er als Mitarbeiter in derMontage von Photovoltaik-Anlagen. Für einen Kredit über knapp 100 000 Euro reichte das nicht. Höheres Gehalt Deshalb gingen die Betrüger noch einen Schritt weiter: Um das Geschäft nicht platzen zu lassen, fälschten sie Einkommensnachweise von Alexander Grass. Mit gefakten Lohnbescheinigungen von IKEA in Osnabrück stellten sie einen Kreditantrag bei der DKB-Bank. Das angebliche Gehalt lag bei 3 200 Euro brutto. Der Antrag ging durch. Grass selbst erfuhr nur, dass die Finanzierung geglückt sei. Der Betrug fl og erst auf, als der junge Familienvater die Kreditraten nicht mehr zahlen konnte. Haftstrafen Urkundenfälschungen sind für die jüngeren Fälle von Schrottimmobilien nicht ungewöhnlich. 2010 erschlich eine Bande aus Hessen so Darlehensbeträge in Millionenhöhe. Einer der jüngsten Fälle ist der eines Berliner Maklers, der im Juni vor dem Landgericht Berlin zu fünf Jahren Haft verurteilt wurde. Allerdings bringen den Opfern solche saftigen Strafen wegen Betrugs und Urkundenfälschung wenig. Auf zivilrechtlichem Weg ist bei den Tätern selten etwas zu holen. Getäuschte Bank Dass der Kreditvertrag durch Fälschung zustande kam, macht auch die Verhandlungen mit der Bank nicht einfacher. Nicole Mutschke: »Als Kreditgeber kann die Bank ja ins Feld führen, dass sie selbst getäuscht wurde. Dann besteht die Gefahr, dass sie den Kreditvertrag vorzeitig kündigt und die komplette Darlehenssumme verlangt.« Mutschkes Berliner Kollege Jochen Resch hat auch schon Fälle erlebt, in denen die Bank die geprellten Verbraucher angezeigt hat. Da diese aber von nichts wussten, werden die Strafverfahren schnell eingestellt. Sittenwidrige Überteuerung Um aus der Kreditverpfl ichtung herauszukommen, können andere Argumente helfen. Das eine: Lässt die Bank sich nicht auf einen Vergleich ein, droht die Privatinsolvenz des Kreditnehmers. Dann ist auch für die Bank nichts gewonnen. Das andere: Die Geldhäuser sind selten so arglos, wie sie tun. Dass eine Immobilie nur einen Bruchteil des Kaufpreises wert ist, bleibt ihnen nicht verborgen. Laut Bundesgerichtshof darf der Kaufpreis nicht weit über dem 14-Fachen der Nettojahresmiete liegen. Anderenfalls gehen die Richter von einer sittenwidrigen Überteuerung aus. Im Fall von Alexander Grass laufen die Verhandlungen mit der DKB noch. Seine Chancen dürften gut stehen: Der Kaufpreis war mehr als 23 mal so hoch wie die Jahreskaltmiete.

Eva Maria Buscher [email protected]


Sieben Warnsignale


1Das »Rundum-Sorglos-Paket«
Betrüger bieten Käufern von Schrottimmobilien meist eine Beratung »aus einer Hand« an. Sie versprechen, sich um alles zu kümmern – vom Kreditantrag bei der Bank bis zum Notartermin. In der Regel haben die Opfer so gut wie keinen Kontakt zur Bank, dem Notar oder dem Verkäufer. Die »Beratung« übernimmt allein der Vermittler mit seinen Mitarbeitern. Seien Sie skeptisch, wenn man Ihnen alle Schritte zur eigenen Immobilie abnehmen will. Vor allem auf eine Prüfung aller Unterlagen und Verträge sollten Sie nicht verzichten.


2Ein echtes Schnäppchen
Oft beginnt es mit einer  Annonce im Internet oder  der Tageszeitung, dem Anruf  eines »Beratungsunternehmens  « oder auch dem Tipp  eines Freundes. Immer geht  es um ein sehr lohnendes  Angebot. Etwa ein Steuersparmodell,  dessen Clou der  Erwerb einer Immobilie ist.  Ein echtes Schnäppchen,  an dem sehr viele interessiert  seien. Man müsse sich  also möglichst schnell entscheiden.  Lassen Sie sich nicht  drängen, und geben Sie Gehaltsnachweise  oder Steuerbescheide  nicht vorzeitig heraus. Auch von  angeblichen Doktortiteln der Berater  oder schicken Büros sollte  man sich nicht blenden lassen.


3Finanzierung ohne Eigenkapital
Oft haben die Betrüger es mit Verbrauchern zu tun, deren  Nettoeinkommen bei 1 000 bis 2 000 Euro liegt. Das  Versprechen einer Finanzierung ohne Eigenkapital ist  also verführerisch. Angeblich lässt sich der Kredit allein  durch die Mieteinnahmen bedienen. Außerdem wird  eine hohe Wertsteigerung der Wohnung versprochen.  Das Angebot einer Finanzierung ohne Eigenkapital  ist unseriös. Käufer sollten mindestens 20% des Kaufpreises  und der Nebenkosten aus eigenen Mitteln bestreiten können.


4Verschleierte Provisionen und Nebenkosten
Die Kaufnebenkosten und besonders die Vermittlerprovision  werden häufi g verschleiert und sind im  Kaufpreis versteckt. Dabei liegt allein die Provision  der Betrüger selten unter 25 bis 35 Prozent. So kommen  Kaufpreise zustande, die schnell beim Doppelten  des tatsächlichen Immobilienwertes liegen.  Die Nebenkosten für den Notar, die Grunderwerbssteuer  etc. müssen genauso klar erkennbar sein wie die  Makler- bzw. Vermittlercourtage. Die sollte übrigens bei max.  3–6% des Kaufpreises liegen.


5Schöner Schein und nichts dahinter
Schrottimmobilien müssen nicht wie Bruchbuden  aussehen – ganz im Gegenteil. Anders als in den  Fällen der 80er- und 90er-Jahre zeigen die Betrüger  ihren Kaufi nteressenten die Wohnungen inzwischen  gerne. Häufi g stammen die Appartements aus einer  Zwangsversteigerung, werden oberfl ächlich saniert  (sog. Pinselsanierung) und überteuert verkauft. Auf  den ersten Blick sehen die Wohnungen sehr gut aus  und sind oft sogar vermietet.  Entscheidend ist, den wahren Wert der Immobilie  herauszufi nden. Recherchieren Sie zum Beispiel auf Immobilien-  Webseiten wie Immoscout.de oder Immonet.de, was  Wohnungen ähnlicher Größe und in der gleichen Lage in etwa  wert sind. Helfen kann auch der jährliche Immobilienpreisspiegel  des Immobilienverbands Deutschland (IVD).


6Viele teure Extras
Manche Vermittler bieten  neben dem Immobilienkauf  gleich noch den Abschluss  eines Bausparvertrags oder  einer Lebensversicherung  an. Natürlich wird auch dafür  eine völlig überhöhte  Provision fällig. Das treibt  die Gewinnspanne der  Betrüger weiter nach  oben.  Hier werden Verträge  gekoppelt, die nichts miteinander  zu tun haben. Das ist selten  seriös – es geht allein um die  Provision.


7Schnelldurchlauf beim Notar

Um den Kauf so schnell wie möglich über die Bühne zu bringen, hat der Vermittler gleich einen Notar zur Hand. Der hat oft auch kurzfristig oder zu später Stunde Zeit. Der Notar ist verpfl ichtet zu fragen, ob der Käufer den Vertragsentwurf schon 14 Tage vor dem Termin erhalten hat. Oft schwören die Vermittler ihre Opfer darauf ein, die Frage wahrheitswidrig mit »Ja« zu beantworten. Eine weitere beliebte Masche der Betrüger: Den Käufern wird vorgegaukelt, der Notar beurkunde nur ihr Interesse am Kauf. In Wirklichkeit wird der Vertrag wirksam. Vertrauen Sie nicht auf die Seriosität des Notars. Es gibt in der Branche einige schwarze Schafe, die an Schrottimmobilien mitverdienen.


Wie investiere ich richtig?

■ INTERVIEW

Andreas Schulten
Vorstand der Bulwien-Gesa, Immobilienberatung und Marktforschung


? Die Immobilienpreise haben in den vergangenen
Jahren deutlich angezogen.  Wie sieht Ihre Prognose für 2013 aus?  Wir gehen davon aus, dass die Preise  im Schnitt um drei bis vier Prozent  steigen werden, ähnlich wie schon  2012. Bei Wohnimmobilien  ist der Anstieg allerdings  höher als bei gewerblichen  Immobilien.  Das reicht bis zu acht  Prozent in besonders  gefragten Großstädten  wie Berlin, Hamburg,  München oder auch  Köln und Stuttgart.


? Ist es da trotz niedriger
Kreditzinsen nicht schon  zu spät, um zu kaufen?  Nein, das würde ich nicht  sagen. Zwar werden  Nachfrage und Preise wieder zurückgehen,  wenn sich die Konjunktur in  Deutschland deutlich abkühlt. Aber  das ist eine ganz normale Entwicklung.


? Trotz explodierender Preise in manchen
Großstadtlagen befürchten Sie also keine  Immobilienblase?  Nein. Eine Immobilien- bzw. Preisblase  würde voraussetzen, dass die Preise  weit über die reellen Werte steigen.  Das ist aber in Deutschland nicht der  Fall und auch nicht zu erwarten. Es  gibt nach wie vor viele Lagen, wo sich  eine Investition lohnt.


? Welche sind das?
Interessant sind vor allem Städte  mit einer positiven Entwicklung bei  den Bevölkerungs- und Beschäftigtenzahlen.  Oft handelt es sich dabei um  Universitätsstädte, zum Beispiel  Bonn, Karlsruhe oder auch Hannover.


? Was raten Sie jemandem, der in einer  nicht so prosperierenden Region lebt  und sich ein Eigenheim anschaffen will?
Die Schere zwischen Gewinnern und  Verlierern am Immobilienmarkt geht  weit auseinander. Es gibt ländliche Gebiete,  in denen Einfamilienhäuser  schon jetzt so gut wie unverkäufl ich  sind. Trotzdem fi ndet man auch in  vielen eher schwachen Regionen interessante  Objekte und Lagen.


? Woran erkennt man die?
 Wichtig ist zum einen die Infrastruktur,  vor allem eine gute Verkehrsanbindung.  Zum anderen  kommt es auf eine positive und stabile  Sozialstruktur im direkten Wohnumfeld  an. Sind Objekt  und Lage attraktiv, kann  sich auch ein Hauskauf  zum Beispiel in Gelsenkirchen  lohnen. Umgekehrt  kann ein Kauf in  einer eigentlich empfehlenswerten  Stadt wie  Berlin ein Fehler sein,  wenn das Wohnquartier  das falsche ist.


? Das klingt, als wäre die  Lage wichtiger als die  Immobilie selbst?

Wichtiger vielleicht nicht,  aber auf jeden Fall sehr wichtig. Wenn  es in Verkaufsgesprächen heißt, das  Haus sei, so wie es gebaut wurde, immer  gut verkäufl ich, dann ist das  Augenwischerei. Wie sich die unmittelbare  Umgebung der Immobilie in  der Zukunft entwickelt, ist das Entscheidende.


? In Zeiten hoher Nachfrage tauchen  auch Schrottimmobilien, überteuerte  Bauten und versteckte Mängel verstärkt  auf. Wie schütze ich mich als  Laie davor?
Die Grenzen sind da ja fl ießend, nicht  immer geht es gleich um Betrug. Beispielsweise  kann es sein, dass in  einem an sich gut sanierten Altbau  die Elektrik mangelhaft ist. Am besten  ist, man besichtigt das Gebäude  vor dem Kauf mit einem versierten  Haustechniker oder Ingenieur. Viele  bieten das als Beratungsleistung an.


? Was empfehlen Sie einem Kaufinteressenten  auf der Suche nach der  passenden Immobilie?
Wichtig ist, sich den Markt und die  Wertentwicklung vor Ort genau  anzusehen. Im Zweifel sollte man  immer einen erfahrenen Makler  beauftragen. Oft investitiert der  Käufer ja einen sechsstelligen Betrag.  Da lohnt es sich nicht, an den Maklerkosten  zu sparen.

Imagefilm

Wenn Sie als Kapitalanleger Probleme haben, dann sind Resch Rechtsanwälte für Sie da.
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Referenzen

Jochen Resch mit Dr. Dr. Cay von Fournier im Interview über das Thema Exzellente Unternehmen.
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