Geschlossene Immobilienfonds - mit Anlegeranwalt Jochen Resch

Was ist ein Immobilienfond, wie unterscheiden sich offene und geschlossene Immobilienfonds und welche Risiken könne dabei auftreten? Außerdem erklärt Anlegegeranwalt Jochen Resch den Begiff Kommanditgesellschaft.

Geschlossene Immobilienfonds - mit Anlegeranwalt Jochen Resch
Geschlossene Immobilienfonds - mit Anlegeranwalt Jochen Resch

Immobilienfonds – Chancen und Risiken Fernsehanwalt Alexander Bredereck im Gespräch mit dem Berliner Anlegeranwalt Jochen Resch

Fernsehanwalt Alexander Bredereck:
Für Anleger ist ein wichtiges Thema, welche Risiken hat ein Immobilienfonds? Kannst Du uns das erklären?

Anlegeranwalt Jochen Resch:
Na, wir müssen zunächst einmal unterscheiden, ob es sich um einen offenen oder einen geschlossenen Immobilienfonds handelt. Die meisten Anleger sind in einem geschlossenen Immobilienfonds. Das heißt, es gibt ein bestimmtes Projekt und wenn das notwendige Kapital aufgebracht ist, wird dieser Fonds geschlossen.

Fernsehanwalt Alexander Bredereck:

Also wir reden von geschlossenen Immobilienfonds. Welche Rechtsform haben die geschlossenen Immobilienfonds?

Anlegeranwalt Jochen Resch:
Immobilienfonds sind grundsätzlich in der Rechtsform einer Kommanditgesellschaft errichtet. Der Anleger wird Kommanditist in einer Kommanditgesellschaft.

Fernsehanwalt Alexander Bredereck:
Ist den Anlegern das immer so richtig bewusst? Kennen die die Risiken des Immobilienfonds?

Anlegeranwalt Jochen Resch:
Du sprichst genau das richtige Problem an. Aus tausenden von Gesprächen weiß ich, dass den meisten Anlegern von Immobilienfons das nicht bewusst ist.

Fernsehanwalt Alexander Bredereck:

Wie ist das möglich? Man wird doch nicht Gesellschafter einer Kommanditgesellschaft ohne das zu wissen?

Anlegeranwalt Jochen Resch:
Doch, in dem gesamten Beratungsgespräch – gleich, ob es über einen Finanzvermittler oder über eine Bank geführt wird – und die meisten Immobilienfonds wurden über Banken vermittelt - wird dieses Thema nicht angesprochen. Es wird als eine Renditeanlage angepriesen, ein Fonds mit Immobilien, das sei sicher. Weil jeder auch der vermeintlichen Wahrheit vertraut, dass Immobilien immer sicher sind. Gerade in der heutigen Zeit und dann wird noch erklärt, dass man eine Rendite von XY Prozent erwarten darf, dass es eine sichere Kapitalanlage ist, oft zur Altersvorsorge empfohlen. Wie das Ganze rechtlich strukturiert ist, das wird völlig ausgeblendet.

Fernsehanwalt Alexander Bredereck:
Warum fragt der Anleger nicht nach, in welcher Rechtsform er sich beteiligt?

Anlegeranwalt Jochen Resch:
Weil er gar nicht auf die Idee kommt, eine solche Frage zu stellen. Und selbst wenn er es nebenbei mitbekommt, dass es sich um eine Kommanditgesellschaft handelt, so weiß er doch nicht, welche Konsequenzen sich daraus ergeben könnten. Man fragt doch nur Dinge nach, von denen man glaubt oder weiß, dass man sie nicht weiß. Wenn ich gar nicht weiß, was ich nicht weiß, frage ich nicht nach. Das sind die unbekannten Unbekannten!

Fernsehanwalt Alexander Bredereck:
Welche Risiken sind denn dann für den Anleger Immobilienfonds vorhanden?

Anlegeranwalt Jochen Resch:
Also zunächst ist jeder Fonds – ob Immobilienfonds oder Schiffsfonds – eine unternehmerische Beteiligung und die können auch schief gehen und das tun sie ja auch oft. Also grundsätzlich wohnt einer unternehmerischen Beteiligung immer auch das Risiko des Totalverlustes inne, also zur Altersvorsorge grundsätzlich nicht geeignet und für sicherheitsorientierte Anleger auch nicht. Also Immobilien sind nicht sicher.

Fernsehanwalt Alexander Bredereck:
Und wie kommt dann der Anleger aus einer solchen ihm aufgeschwatzten Beteiligung wieder raus?

Anlegerwalt Jochen Resch:
Grundsätzlich gibt es Schadensersatzansprüche, wenn man falsch beraten wurde. Meistens sind ja Immobilienfonds über Banken verkauft worden und da gibt es eine Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes, die im Wesentlichen auf wenige Knackpunkte abstellt:

Grundsätzlich muss der Anleger umfassend beraten werden, er muss anleger- und anlagegerecht beraten werden, also der Anlageberater muss prüfen, ob der von ihm empfohlene Immobilienfonds zu den tatsächlichen Bedürfnissen des Anlegers passt, also die individuelle Prüfung und dabei eben auch die Aufklärung über die Risiken, das Risiko des Totalverlustes zum Beispiel.

Dazu gehört aber auch, dass man nicht jederzeit aus seinem Fonds wieder aussteigen kann. Also die mangelnde Fungibilität, die Nichtverkäuflichkeit oder dass man nicht jederzeit seinen Immobilienfonds kündigen und sein Geld zurückbekommen kann. Eine wichtige Tatsache, denn regelmäßig kann man seine Beteiligung nur nach einer bestimmten Zeit kündigen. Zwar gibt es da einen sogenannten Zweitmarkt, wo man seine Anteile verkaufen kann. Meist gibt es aber nur einen Bruchteil von dem, was man selber investiert hat, zurück.

Dazu gehört ferner das Risiko des Kommanditisten. Rückforderung von Ausschüttungen nach § 172 HGB.

Fernsehanwalt Alexander Bredereck:
Und das gibt es doch auch noch die Rückvergütung, oder?

Anlegeranwalt Jochen Resch:
Ja, richtig und sehr wichtig, Wenn die Vermittlung des Immobilienfonds über eine Bank erfolgt, muss diese ungefragt auch auf die Rückvergütung hinweisen, die sie von dem Initiator für die Vermittlung des Fonds erhalten hat.

Fernsehanwalt Alexander Bredereck:
Was ist eine Rückvergütung bei einem Immobilienfonds?

Anlegeranwalt Jochen Resch:
Rückvergütung oder auch Kick-back-Zahlung vom Bundesgerichtshof genannt, ist eine verdeckte Innenprovision, die dem Anleger nicht genannt wird. Den meisten Anlegern ist bekannt, dass das Agio von 5 % die Provision ist, die die Bank kassiert. Dass aber regelmäßig deutlich höhere Beträge, manchmal bis zu 20 %, noch versteckt gezahlt werden, das wird dem Kunden regelmäßig nicht gesagt. Hier sieht der Bundesgerichtshof einen Interessenkonflikt, den der Kunde wissen muss. Er muss wissen, dass die Bank wohl im eigenen Provisionsinteresse handelt und nicht das Wohl ihres Kunden im Auge hat. Das jedenfalls wird vermutet und deswegen gibt es eine Verpflichtung, dass die Bank ungefragt auf diese Provision hinweisen muss. Tut sie das nicht, ist allein dieses schon ein Grund zur kompletten Rückabwicklung. Der Kunde wird so gestellt, als hätte er die Fondsbeteiligung nicht gezeichnet.

Fernsehanwalt Alexander Bredereck:
So einfach geht das mit der Rückabwicklung eines Immobilienfonds?

Anlegeranwalt Jochen Resch:
Ja, theoretisch geht das so einfach. Man muss natürlich hier immer sehr genau vortragen und auch genau prüfen, wer was beweisen muss. Also es kommt auf den individuellen Einzelfall an. Es gibt logischerweise dann auch keine Sammelklage, wie viele Anleger glauben. Es ist eine individuelle Prüfung, die auf alle schon angesprochenen Aspekte möglichst detailliert eingehen sollte. Wenn das so ist, ist die Rechtsprechung zu dieser Frage völlig eindeutig.










 

 

 

 

 

 

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Wenn Sie als Kapitalanleger Probleme haben, dann sind Resch Rechtsanwälte für Sie da.
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Referenzen

Jochen Resch mit Dr. Dr. Cay von Fournier im Interview über das Thema Exzellente Unternehmen.
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