TÜV Rheinland AG: Skandal-Zertifikat für SHB Innovative Fondskonzepte GmbH & Co. Objekte Fürstenfeld

28.06.2013, GoMoPa

Wir machen es ja nun nicht mehr. So lautete im Kern die Antwort der TÜV Rheinland AG aus Köln auf die Frage des Finanznachrichtendienstes GoMoPa.net, warum der TÜV Rheinland im Jahre 2007 einer erst ganz frisch gegründeten Immobilienfondsgesellschaft ohne eine echte Wahrhaftigkeitsprüfung ein TÜV Zertifikat mit der Note "Sehr gut" ausstellte, mit dem dann 9.000 Anleger (Ratensparer) getäuscht wurden, die bis heute mehr als 170 Millionen Euro gezeichnet und davon schon mehr als 92 Millionen Euro eingezahlt haben.

Das Zertifikat bescheinigte dem Immobilienfonds SHB Innovative Fondskonzepte GmbH & Co. Objekte Fürstenfeldbruck und München Fonds KG aus dem Einsteinring 28 in Aschheim bei München eine vom "TÜV Rheinland geprüfte Plausibilität".

Plausibel, also annehmbar, einleuchtend und nachvollziehbar, seien laut Urkunde die "Bewertungen der konzeptionellen, kommunikativen und wirtschaftlichen Daten der Emission."

"Ein Skandal", findet der Berliner Anlegerschutzanwalt Manfred Resch, denn der Verkaufsprospekt, die Flyer und die Vermittler verschleierten die Wahrheit.

Der Fondsflyer stellt heraus, dass der lukrativere Weg darin bestünde, nicht über Lebensversicherungen und Banken in Immobilien zu investieren und dafür 1,5 bis 5 Prozent Zinsen zu erhalten, sondern direkt Anteile an den Objekten in Fürstenfeldbruck und München zu erwerben und 5,75 Prozent thesaurierende Ausschüttung ab dem 1 Euro zu kassieren und Immobilienvermögen ohne persönliche Kreditaufnahme aufzubauen.

Der Fondsverkaufsprospekt spricht von geplanten Investitionen in Höhe von insgesamt rund 247 Millionen Euro, davon rund 190 Millionen Euro in den Erwerb von Immobilien. Auf den Seiten 38 bis 41 werden die einzelnen zu erwerbenden Immobilien einschließlich der Kaufpreise dargestellt.

Manfred Resch: "Dem Anleger wird auf diese Weise suggeriert, seine Einlage werde unmittelbar in Sachwerte investiert, so dass der Wert der Fondsimmobilien den Gegenwert zu seiner Einlage bildet."

In Wahrheit erwerben die Anleger nicht einen einzigen Stein von den im Flyer groß abgebildeten Immobilien Schwanthaler Straße 10 in München (vermietet an ein Casino), Industriestraße 10 in Fürstenfeldbruck (vermietet an einen Oralchirurgen, ein Pharma- und ein IT-Unternehmen) oder Livry-Gargan-Straße 10 in Fürstenfeldbruck (vermietet an eine Maschinenbaufirma).

Die schönen Häuser gehören nicht der Fondsgesellschaft SHB Innovative Fondskonzepte GmbH & Co. Objekte Fürstenfeldbruck und München Fonds KG, sondern einer Objektgesellschaft, die schön ähnlich klingt, aber nicht das Wort Fonds KG am Ende des Namens trägt.

Die Objektgesellschaft wurde schon Monate vor der Fondsgesellschaft am 26. Januar 2007 gegründet und heißt: SHB Innovative Fondskonzepte GmbH & Co. Objekte Fürstenfeldbruck und München Besitz KG.

In diese Gesellschaft flossen laut letzter veröffentlichter Bilanz (31. Dezember 2011) rund 92 Millionen Euro Kommanditkapital aus der Fondsgesellschaft. Für die Fondsanleger kommt es nicht mehr darauf an, wie gut eine Immobilie läuft oder was sie bei einem Verkauf bringt. Es zählt, wie die Objektgesellschaft wirtschaftet und was sie für Gewinne macht.

Und da sah es mau aus.

Im Jahresabschluss 2011 der SHB Innovative Fondskonzepte GmbH & Co. Objekte Fürstenfeldbruck und München Fonds KG führte der damalige Fondsmanager Gerd Dombrowski und der nach wie vor agierende geschäftsführende Kommanditist und Prokurist Markus Schottenhammel aus München aus:
 

Zitat:

Die Gesellschaft besitzt zirka 94 Prozent der Anteile an der SHB Innovative Fondskonzepte GmbH & Co. Objekte Fürstenfeldbruck und München Besitz KG, Aschheim. Das Eigenkapital der Beteiligungsgesellschaft beläuft sich nach Abzug der ausstehenden Einlagen in Höhe von 77.971.000,00 Euro zum 31. Dezember 2011 auf 14.286.000,00 Euro.

Das Ergebnis 2011 beträgt -769.000,00 Euro. Zum 31.12.2011 wurde eine Teilwertabschreibung in Höhe von 1.100.000,00 Euro auf den niedrigeren beizulegenden Wert vorgenommen.


Mit S&K an Bord wurde es noch schlimmer.

Im Herbst hatte S&K aus Frankfurt die Mehrheit der FIHM Fonds und Immobilien Holding München AG übernommen. Sie ist die Mutter der Emissionshäuser SHB und NGF Next Generations Funds. Ziel der seit dem 19. Februar 2013 in U-Haft sitzenden S&K-Bosse Stephan Schäfer (34) und Jonas Köller (31) war es, an die Fonds aus den laufenden Ratenzahlungen der Kommanditisten die mutmaßlich zu hoch bewerteten Ladenhüter-Immobilien der S&K-Gruppe zu veräußern.

Am 2. Januar 2013 wurde S&K-Marionette und Privatinsolvenzler Marc-Christian Schraut (38) aus Röllbach am Main (Bayern) Geschäftsführer der persönlich haftenden Gesellschafterin der SHB-Fonds, der SHB Innovative Fondskonzepte GmbH aus dem Einsteinring 28 in Aschaffenburg.

S&K teilte den SHB-Anlegern mit, die SHB-Fonds seien ein Schneeballsystem.

Rechtsanwalt Manfred Resch führt dazu aus:
 


Zitat:

Mit Schreiben vom 28. Januar 2013 erhielten die zirka 9.100 Anleger von der Geschäftsführung des Fonds beunruhigende Nachrichten.

Die neue Geschäftsführung reklamiert gravierende Mängel und Versäumnisse der bisher handelnden Personen des Fonds, insbesondere der Geschäftsführung, des Beirates und des Treuhandkommanditisten. Herausgestellt wird von der neuen Geschäftsführung, dass "erhebliche Mängel in der Konstruktion und geschäftlichen Führung zur aktuell schwierigen Situation geführt" hätten und "in der Vergangenheit gravierende Fehlentscheidungen getroffen wurden". Die Konzeption des Fonds hätte sich nach Auffassung der neuen Geschäftsführung "als fatale Fehlkonstruktion erwiesen", bei der "die Rückzahlungen an die Stillen Gesellschafter über die Ratenzahler generiert, also Ansprüche von Anlegern mit dem Geld anderer Anleger bedient" werden.

Ebenso wird gerügt, dass einzelne Beiratsmitglieder gleichzeitig bei der Vermittlung von Anlegern für die SHB-Fondsgesellschaften tätig wären und dies Potential für Interessenkonflikte zum Nachteil der Anleger berge.


Es bedürfe nun, nach Auffassung der neuen Geschäftsführung "erhebliche(r) Veränderungen und aktives unternehmerisches Handeln, um die SHB Fondsgesellschaften und konkret ihren Fonds in eine bessere Zukunft zu führen".

Dies soll durch den neuen Geschäftsführer der SHB Innovative Fondskonzepte GmbH, Marc-Christian Schraut, gelingen. Er wird als "erfahrener Immobilienexperte und Fondsmanager" beschrieben, "der seit vielen Jahren eng mit den erfolgreichen Immobilienunternehmern Stephan Schäfer und Jonas Köller zusammenarbeitet".

"Die Herren Schäfer und Köller sind wirtschaftlich die neuen starken Gesellschafter der Muttergesellschaft ihres SHB Fonds". In diesem Zusammenhang sei darauf verwiesen, dass die Frankfurter Staatsanwaltschaft am 19. Februar 2013 eine Großrazzia gegen die S&K Holding AG mit Hauptsitz in Frankfurt durchgeführt hat. Über 100 Objekte wurden von 1.200 Ermittlern und 15 Staatsanwälten durchsucht. Es besteht der Verdacht des Anlagebetruges und der Untreue. Sechs Verdächtige wurden verhaftet.


Der neue Geschäftsführer Schraut will ein deutliches Zeichen setzen und sich mit 100.000,00 Euro an dem Fonds beteiligen. Hier ergeben sich allerdings Fragen, denn der Name Marc-Christian Schraut ist auch mit einem Insolvenzverfahren beim Amtsgericht Aschaffenburg (Az. 4 IN 130/07) verbunden.

Fondsmanager Schraut sitzt nun wegen des Vorwurfs eines gewerbsmäßigen und bandenmäßigen Schneeballsystems und persönlicher Bereicherung in U-Haft.

Die SHB Innovative Fondskonzepte GmbH wurde am 2. Mai 2013 aufgrund eines Insolvenzantrages vom 14. März 2013 (Amtsgericht München, Aktenzeichen 1501 IN 603/13) von Amts wegen aufgelöst.

Die Inhaberin dieser aufgelösten Fondsmanagementgesellschaft, die FIHM Fonds und Immobilien Holding München AG aus Aschaffenburg befindet sich in einem Insolvenzverfahren.

GoMoPa.net fragte die TÜV Rheinland AG: Ist Ihnen gar nicht aufgefallen, dass die Fonds KG, an der sich die Anleger beteiligen, gar keine Eigentümerin der Immobilien ist, wie im Flyer suggeriert wurde? Im Verkaufsprospekt findet sich nur an drei Stellen versteckt der Hinweis, dass die Objekt KG die Immobilien erworben hat. Die gesamte Investitions- und Renditerechnung im Prospekt beinhaltet Kaufpreise und Mieteinnahmen, so dass auch hier suggeriert wird, den Anlegern würden die Immobilien als Sicherheit zur Verfügung stehen. Steht das nicht im Widerspruch zu Ihrem Prädikat "Sehr gut"?

Der Head of Corporate PR and Media und Konzernpressesprecher der TÜV Rheinland AG, Hartmut Müller-Gerbes, sandte folgende Antwort:
 

Zitat:

Vielen Dank für Ihre Anfrage.

Richtig ist, dass wir den von Ihnen genannten SHB-Fonds in 2006/2007 auf "Plausibilität" auditiert und anschließend auch zertifiziert haben.

Nach Ablauf des Zertifikates hat keine erneute Zertifizierung stattgefunden, da sich TÜV Rheinland aus diesem Marktsegment zurückgezogen hat. Hintergrund dieser Entscheidung war folgender:

In der Kommunikation durch von uns zertifizierte Kunden ist der Eindruck entstanden, wir hätten die Renditeerwartungen, die Sicherheit der Anlage oder andere Themen, die unmittelbar mit der Werthaltigkeit der Anlage in Zusammenhang stehen, zertifiziert.

Das ist jedoch nicht der Fall gewesen und wäre natürlich auch nicht möglich. Unser scope der Prüfung bezog sich auf die Nachvollziehbarkeit der Aussagen und diese zugegebenermaßen zu feinsinnige Unterscheidung hat in der Kommunikation häufig einen unzutreffenden Eindruck erweckt.

Das TÜV Zertifikat war Verkaufstrumpf
Anlegeranwalt Resch ist über diese Antwort empört. Er sandte GoMopPa.net folgende Stellungname:
 

Zitat:

Da graust es einen ja richtig, wenn man diesen gequirlten Blödsinn liest. Kein Wunder, dass die so lange gebraucht haben, um so kunstvoll nichts zu sagen.

Wenn ich es richtig verstehe, dann hat TÜV Rheinland zwar die Plausibilität geprüft und dabei bei SHB den Eindruck erweckt, man habe die Renditeerwartungen, Sicherheit und Werthaltigkeit der Anlage dabei berücksichtigt. Diesen Eindruck konnte TÜV Rheinland auch nicht vermeiden.

Beeindruckend ist vor allem, dass TÜV Rheinland jetzt zugibt, dass die Unterscheidung zwischen "Plausibilität" und "Nachvollziehbarkeit" zu feinsinnig war. Vielleicht sollten Sie den TÜV noch einmal Fragen, worin der Unterschied zwischen "Plausibilität" und "Nachvollziehbarkeit" zu sehen ist, denn nach allgemeinem Sprachgebrauch gibt es da keinen Unterschied.

Unser Mandant hat seine 20.000-Euro-Beteiligung aufgrund einer Beratung gezeichnet, in der ihm die Beteiligung als sicher dargestellt worden ist, und dieses aufgrund der Investition in attraktive Immobilien. Neben Prospekt und Flyer hat der Vertrieb auch das TÜV Zertifikat als Trumpf gezogen und damit der Beteiligung noch ein Gütesiegel verpasst.

Nach den Aussagen im Prospekt und Flyer mussten die Anleger und natürlich auch unser Mandant davon ausgehen, dass die Fondsgesellschaft Eigentümerin der Fondsimmobilien ist.

Die Übersicht zu den Investitionen weist Kaufpreise für die zu erwerbenden Objekte in Fürstenfeldbruck und München aus. Dem entsprechend finden sich in der Prognoseberechnung im Prospekt auch jährliche Mieteinnahmen. Lediglich an drei Stellen im Prospekt findet sich der Hinweis auf eine Objektgesellschaft, die zu 94 Prozent der Fondsgesellschaft gehört.


Vor diesem Hintergrund bekommt das vom TÜV vergebene Prädikat "Sehr gut" einen schalen Beigeschmack.

Aus unserer Sicht macht es schon einen wesentlichen Unterschied, ob sich die Immobilien im Besitz der Fondsgesellschaft befinden oder nicht, denn die Einfluss- und Kontrollmöglichkeiten der Anleger reichen nicht über die Fondsgesellschaft hinaus.

Zur aktuellen wirtschaftlichen Entwicklung der Fonds- beziehungsweise der Objektgesellschaft lässt sich keine klare Aussage treffen. Die Fondsgeschäftsführung ist erst vor kurzer Zeit wegen der S&K Pleite ausgetauscht worden, so dass die letzten Bilanzzahlen vom 31. Dezember 2011 stammen. Gleichwohl ist aufgrund der Konstruktion von einer Vermögensverfügung auszugehen.

Als Anspruchsgegner kommt grundsätzlich zunächst der Vertrieb in Betracht, der auch eigenständig nach ständiger Rechtsprechung eine Plausibilitätsprüfung vorzunehmen hat und nicht einfach nur einen Prospekt übergeben kann. Hinzu kommt jetzt dann auch noch ein Anspruch gegen den TÜV, wegen des unbegründeten Urteils "Sehr gut".
 


GoMoPa.net: Sie werden also auch die TÜV Rheinland AG auf dem Klageweg in Regress nehmen, mit welcher juristischen Begründung?
Manfred Resch: "Es ist geplant, neben dem Vertrieb auch den TÜV mit zu verklagen. Die rechtliche Begründung des Anspruchs wird der Vorwurf einer vorsätzlichen sittenwidrigen Schädigung (§ 826 BGB) und eine Pflichtverletzung aufgrund einer sogenannten Garantenstellung sein. Der Fall wird ähnlich wie die Haftung von Wirtschaftsprüfern wegen falscher Testate zu beurteilen sein."

Zertifizierer Stephan Treuheit machte sich selbständig.
Übrigens: Stephan Treuheit (58), der als Zertstellenleiter Dienstleistungen beim TÜV Rheinland das Zertifikat unterschrieb, ist nicht mehr beim TÜV Rheinland. Treuheit hat sich am 7. Februar 2011 mit einer study & training CPS GmbH selbständig gemacht, einer Firma für berufliche Erwachsenenbildung. Den Firmensitz wählte Treuheit in Werners Weg 21d im sächsischen Kesselsdorf. Dort hat auch Ehefrau Juliane Treuheit ihre Firma, eine Änderungsschneiderei. Im Gegensatz zu den SHB-Fondsanlegern konnte sich Treuheit Ende 2011 über einen Gewinn von 9.754 Euro freuen.

Eine Bitte um eine Stellungnahme ließ Treuheit gegenüber GoMoPa.net unbeantwortet.

Zertifikator Siegfried Schmauder fiel die Karriereleiter rauf
Der zweite TÜV-Mann, der das Skandal-Zertifikat unterschrieb, fiel die Karriereleiter rauf. Der damalige Geschäftsführer der TÜV Rheinland Bildung und Consulting GmbH aus der Rhinstraße 46 in Berlin Friedrichsfelde Ost, Siegfried Schmauder (61), wurde nach Auflösung dieser Consulting GmbH im Jahre 2011 Geschäftsführer und Prokurist der TÜV Rheinland Akademie GmbH in der Persiusstraße 10 in Potsdam. Nun denn...

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Wenn Sie als Kapitalanleger Probleme haben, dann sind Resch Rechtsanwälte für Sie da.
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Referenzen

Jochen Resch mit Dr. Dr. Cay von Fournier im Interview über das Thema Exzellente Unternehmen.
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