Haftung des Verkäufers bei fremdfinanzierten Immobilien
Beim Verkauf fremdfinanzierter Immobilien zur Altersvorsorge bestehen besondere Aufklärungspflichten – insbesondere im Hinblick auf die empfohlene Finanzierungsform. Käufer solcher Immobilien sollten wissen, welche Risiken mit bestimmten Kreditmodellen verbunden sind und wann Verkäufer oder Vermittler haften.
Aufklärungspflichten bei Finanzierungskombinationen
Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGH) muss ein Anlageberater, der den Abschluss eines Kredits mit einer Kapitallebensversicherung kombiniert, umfassend über die wirtschaftlichen Vor- und Nachteile dieser Konstruktion informieren.
Stellt sich die Kombination aus Festkredit und Kapitallebensversicherung für den Kreditnehmer als wirtschaftlich ungünstiger dar als ein marktüblicher Ratenkredit, muss die Bank von sich aus auf die Unterschiede und die zu erwartenden Gesamtkosten hinweisen.
Diese Pflicht zur Aufklärung gilt auch für den Vertrieb von Immobilien zur Altersvorsorge. Wird der Erwerber über eine bestimmte Finanzierungsform beraten, haftet der Verkäufer für fehlerhafte Beratung durch den Vertrieb nach § 278 BGB.
Anforderungen an die Beratungspflicht
Ein Anlageberater muss dem Erwerber nicht die günstigste Finanzierungsart anbieten. Er ist jedoch verpflichtet, den Käufer so zu informieren, dass dieser selbst entscheiden kann, ob das gewählte Modell zu seinen wirtschaftlichen Verhältnissen passt.
Der BGH hat hierzu klargestellt:
„Wird eine langfristige Finanzierung eines Immobilienkaufs mit damit einhergehenden Steuervorteilen und zugleich ein Annuitätendarlehen vorgeschlagen, ist über eintretende negative Auswirkungen des sich Jahr für Jahr verringernden Zinsanteils der Darlehensraten auf den Steuervorteil aufzuklären. Vorliegend behauptet der Kläger eine derartige negative Folge, in dem er darauf verweist, dass bei der vorgeschlagenen Finanzierung die Steuervorteile mit dem Eintritt in das Rentenalter vollständig entfallen werden.“ (BGH, Urteil vom 17. Juni 2016 – V ZR 134/15)
Fehlt eine solche Aufklärung, kann der Erwerber Schadensersatz verlangen.
Haftung des Verkäufers für Beratungsfehler
Übernimmt der vom Verkäufer beauftragte Vertrieb neben dem Immobilienverkauf auch die Beratung zur Finanzierung, haftet der Verkäufer für Falschberatung. Das gilt insbesondere bei Renditeimmobilien, bei denen Käufer häufig zur Finanzierung über Modelle wie Vorausdarlehen oder Bausparverträge geraten wird. Diese Formen sind oft mit unklaren Laufzeiten und erheblichen Unwägbarkeiten verbunden, etwa bei der Zuteilungsreife der Bausparverträge.
Rechtsanwalt Manfred Resch von der Anlegerschutzkanzlei Resch Rechtsanwälte in Berlin erläutert:
„Anwendbar sind diese Grundsätze auch für andere Finanzierungsformen, wie beispielsweise der Finanzierung über ein Vorausdarlehen und Bausparverträgen mit einer nicht absehbaren Laufzeit und erheblichen Unwägbarkeiten aufgrund der nicht planbaren Zuteilungsreife der Bauspardarlehen.“
Rechtliche Unterstützung durch Resch Rechtsanwälte
Die Anlegerschutzkanzlei Resch Rechtsanwälte vertritt seit 1987 geschädigte Kapitalanleger, insbesondere beim Erwerb fremdfinanzierter Eigentumswohnungen als Altersvorsorge. In den meisten Fällen konnte eine vollständige Rückabwicklung erreicht oder ein günstiger Vergleich erzielt werden.
Wenn Sie Zweifel an der Werthaltigkeit Ihrer Immobilie haben oder die Finanzierung überprüfen lassen möchten, bieten wir Ihnen eine kostenlose Ersteinschätzung an.
Kostenfreie Prüfung – so funktioniert es
Für eine rechtliche Ersteinschätzung benötigen wir:
• den notariellen Kaufvertrag,
• das Exposé oder den Verkaufsprospekt,
• die Rendite- bzw. Musterberechnung des Vertriebs,
• den Darlehensvertrag.
Nach Erhalt dieser Unterlagen erhalten Sie innerhalb weniger Tage eine Einschätzung zu Ihren rechtlichen Möglichkeiten gegenüber Verkäufer und/oder Vertrieb.
Kontaktieren Sie uns telefonisch unter 030 885 977 0 oder per E-Mail an mail@resch-rechtsanwaelte.de.
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