Verkäuferhaftung bei Immobilien: Wann Falschberatung des Maklers zu Schadensersatz führt
Viele Eigentümer stellen heute fest, dass ihre Immobilie deutlich weniger wert ist als beim Kauf dargestellt – oder dass Finanzierung, Rendite und Berechnungen des Vertriebs nicht tragfähig sind. Wenn sich zeigt, dass wesentliche Angaben falsch, geschönt oder unvollständig waren, stellt sich die Frage:
Kann man den Kauf rückabwickeln oder Schadensersatz verlangen?
Ein zentraler Ansatzpunkt ist die Haftung des Verkäufers für seinen Makler oder Vertriebspartner. Genau das hat der Bundesgerichtshof (BGH) in ständiger Rechtsprechung präzisiert.
Rechtliche Grundlage: Haftung des Verkäufers für Erfüllungsgehilfen (§ 278 BGB)
Der BGH hat klar definiert, in welchen Fällen sich ein Verkäufer die Aussagen seines Maklers wie eigene zurechnen lassen muss und damit haftet.
Der Verkäufer haftet für Falschberatung seines Erfüllungsgehilfen, wenn:
• der Makler wesentliche Vertragsverhandlungen eigenständig führt,
• der Makler Aufklärungspflichten übernimmt, die eigentlich dem Verkäufer obliegen,
• der Makler mit Wissen und Wollen des Verkäufers in dessen Pflichtenkreis handelt,
• der Verkäufer den Vertrieb bewusst „machen lässt“ und diesem freie Hand einräumt.
Es reicht also nicht aus, dass ein Makler nur Objekte präsentiert. Entscheidend ist, ob der Verkäufer ihn faktisch wie einen eigenen Vertreter einsetzt.
BGH-Grundsatz: Entscheidend sind nicht Verträge, sondern die tatsächlichen Abläufe
In einer früheren Entscheidung hat der BGH deutlich klargestellt:
„Ob jemand als Erfüllungsgehilfe eines anderen anzusehen ist, bestimmt sich nicht danach, in welchen rechtlichen Beziehungen er zu ihm oder zu dessen Gläubiger steht; maßgebend ist allein, ob er nach den rein tatsächlichen Vorgängen des gegebenen Falles mit dem Willen des Schuldners bei der Erfüllung der diesem obliegenden Verbindlichkeit als seine Hilfsperson tätig wird (...). Aus welchem Grund er sich veranlaßt gesehen hat, tätig zu werden, ist daher unerheblich, wenn sich seine Tätigkeit nur als eine vom Schuldner gewollte oder gebilligte Mitwirkung bei der Vertragserfüllung darstellt (...). Ist diese im Willen des Schuldners gelegene gegenständliche Beziehung zur Vertragserfüllung gegeben, so ist Erfüllungsgehilfe des Schuldners auch derjenige, der seine Tätigkeit entfaltet, um eine eigene Verbindlichkeit zu erfüllen.“
Das bedeutet:
• Auch wenn ein Makler keine Vertretungsmacht hat, kann er Erfüllungsgehilfe sein.
• Selbst wenn der Makler eigene wirtschaftliche Interessen hat, kann seine Beratung dem Verkäufer zugerechnet werden.
• Schon billigendes Verhalten des Verkäufers genügt.
Gerade bei Steuersparimmobilien, Renditeobjekten oder hochverkauften Eigentumswohnungen kommt das häufig vor.
Wann falsche Beratung zur Haftung des Verkäufers führt
Eine Haftung entsteht insbesondere, wenn:
• Renditeberechnungen falsch oder schöngerechnet sind
• Wesentliche Risiken nicht erwähnt werden (Instandsetzung, Leerstand, Mietausfall)
• Finanzierungsmodelle unrealistisch dargestellt werden
• Falsche Angaben zur Wertentwicklung oder zum Verkehrswert gemacht wurden
• Steuerliche Vorteile überzeichnet wurden
• Vertriebspartner Untervertriebe einschalten, die genauso auftreten wie der Hauptvertrieb
In solchen Fällen kann der Käufer:
• den Kaufvertrag wegen arglistiger Täuschung anfechten (§ 123 BGB)
• Schadensersatz fordern (§§ 311, 249 BGB)
• Rückabwicklung der Immobilie verlangen
Bedeutung für Eigentümer mit Wertverlust oder Finanzierungsproblemen
Viele Eigentümer stehen heute unter Druck:
• Darlehensraten steigen
• Mieteinnahmen bleiben hinter Berechnungen zurück
• Renditezusagen brechen ein
• Verkehrswerte haben sich nicht wie versprochen entwickelt
Wenn diese Probleme auf falsche Beratung des Vertriebs zurückgehen, kann das ein rechtlich relevanter Aufklärungsfehler sein.
Damit verdienen vor allem folgende Fragen Beachtung:
• Hat der Makler Aussagen zur Rendite oder Finanzierung gemacht?
• Waren Berechnungen oder Exposés fehlerhaft oder geschönt?
• Hat der Verkäufer das Vorgehen des Vertriebs erkennbar gebilligt?
• Wurde der Käufer unter Zeitdruck gesetzt oder unvollständig informiert?
Wenn nur eine dieser Fragen mit „ja“ beantwortet wird, bestehen oft realistische Ansprüche.
Typische Unterlagen zur Prüfung eines Anspruchs
Für eine fundierte rechtliche Prüfung sind insbesondere wichtig:
• Kaufvertrag
• Exposé oder Verkaufsprospekt
• Rendite- oder Musterberechnungen
• Beratungsprotokolle
• Darlehensvertrag
• Schriftverkehr mit Vertrieb oder Makler
Aus diesen Dokumenten ergibt sich, welche Falschangaben oder Auslassungen vorlagen und ob der Verkäufer dafür haftbar gemacht werden kann.
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